地域要因

近隣地域では目立った変化はないが、2km圏内にある品川駅及びその周辺の開発が動き出しており、将来の利便性向上への期待が醸成されつつある。

地域要因の将来予測

拠点性の高まる品川駅とのアクセスに優れることから利便性の向上が望めるものの、旧来からの小住宅密集地で大きな開発用地の供給が殆どないことに加え、再開発等の計画もないことから現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は南品川及び北品川地内の小規模住宅が密集する地域の取引から求めており、中心的な需要者が重視する利便性、都心への接近性、予算等の取引動機を反映した実証的な価格となった。一方で、良好な都心への接近性を背景にアパート等の需要が高く、収益用不動産への投資が地価形成に強い影響を与えているため、収益価格も重要である。以上により、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大崎駅前の大型の再開発ビル、マンション等が林立する地域で、投資適格物件が多く地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

大規模再開発建物が林立する大崎駅前地区の一郭にあって、商業、オフィスゾーンとしての熟成が更に進行してゆく地域であると判定した。

価格決定の理由

新興商業地域である大崎駅前の投資目的の大型物件が需要の中心となる地域で、価格水準は収益価格に依拠して形成される傾向が強い。但し投資適格の物件に対する需要は投資法人等を中心に極めて強く、収益価格とこうした投資適格物件取引の実勢を反映した比準価格も関連付け、地域における総額的な価格水準並びに、代表標準地価格との均衡にも配慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした良質な住宅地域で、対象地域に影響を与える開発計画は見られない。売買・賃貸共に需要は強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、特に地域要因に影響を与える開発計画等は見られず、概ね現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は都心に近く利便性の高い、区画整然とした住宅地域にあり、土地の取引については自己使用目的の戸建住宅地の取引が中心で、価格形成においては主に市場性が重視されている。投資採算性を反映した収益価格も考慮すべきものであるが、低層住宅地域のため、やや低位に試算された。従って、規範性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路がやや屈曲しているが、比較的閑静な一般住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

低層一般住宅を中心とし、やや街路が屈曲した住宅地域で、特に地域要因に変動はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象地周辺は、収益目的の賃貸住宅より自己利用目的の一般住宅地域であり、土地残余法により最有効使用の建物を建築し賃貸することを想定し求めた収益価格の説得力はやや弱いと思料する。比準価格は西大井駅を中心に類似する住宅地域で生じた複数の取引事例から求めており、市場性を充分に反映した規範性の高い価格といえる。よって本件では比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅やアパート、中小工場等が混在する地域で、規模によるが、戸建住宅の手頃感から、地価は緩やかに上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした街並みに戸建住宅及び小規模の事業所等が混在する住宅地域であるが、今後は徐々に事業所等から住宅へと移行していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は実際の市場で取引された事例から試算されたもので、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方収益価格は賃貸収入から得られる不動産の収益性に着目した理論的な価格である。当地域は小規模の戸建住宅やアパートの混在した地域である。よって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅至近の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ繁華性の高い商業地域。対象地で店舗ビル開発が行われており、繁華性の向上により地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

大森駅前大通り沿いに中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。駅至近の繁華性の高い地域で、土地の供給は少なく、底堅い需要が認められる。商業用不動産については収益性を重視して価格決定される傾向から、比準価格、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

共同住宅を中心に中高層化が進展。品川駅まで歩く人も多く、住宅需要は堅調。品川駅との最短ルートにある京急線踏切の解消構想が報道されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一商店街の取引こそ把握できなかったが、区内の類似する近隣商業地域の取引の採用により実証的に標準地規模の価格が把握できた。一方で収益価格は、収益用不動産の増加に伴い地価への影響力が強まっているが、標準地が収益性に優れた建物の建設にはやや小さいことから低めに試算された。本件では、標準地規模では自用の取引も多いことを踏まえて比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

近年、高層マンションが増加し、品川駅周辺の再開発や駅の整備等による需要の拡大を反映して、地価は底堅い。

地域要因の将来予測

高層共同住宅等を中心とする地域で有り、規模の纏まった画地は同種の建物への建て替えが進行してゆくと予測される。

価格決定の理由

事業用収益マンション等が多い地域で、事業収支に着目した取引も多い地域である。本件では、比準価格は中規模物件の事例を採用して求めた価格で有るが、適切な事例がやや少なく信頼性がやや劣ると思料され、収益価格は適切に想定され現状における需要に即応した価格と判断される。よって、収益性に着目した収益価格を重視、市場取引に基づく比準価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

区内では環境的に中庸な熟成した住宅地域で、利便性も高く、マンション等の立地にも適した地域で価格も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅、事業所、作業所等が混在する地域であるが、都心部へのアクセス良好で、住宅地としての熟成が進む地域であると判断した。

価格決定の理由

近隣地域の需要者は自用目的が中心であり、取引市場の動向が重視される傾向が強い地域であるが、基準容積率及び規模的にマンション、アパート等の収益物件としての利用も考えられる。したがって、比準価格を中心としつつ、収益価格も比較考量して、区内の平均的な住宅地としての総額的妥当性、及び代表標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を以上の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿いに中高層の事務所ビルが多い商業地域。周辺ではマンションが建設されており、容積を活かした共同住宅化の進展により地価は堅調。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

大森海岸通り沿いに中高層の事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域である。事務所需要についてはやや弱いものの大森海岸通り南側の商業施設や駅至近の利便性からマンションも建設されており、土地については底堅い需要が認められる。商業用不動産については収益性を重視して価格決定される傾向から、比準価格、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大井町駅近くの熟成した商業地域の一郭に位置する。同駅周辺は再開発事業が数カ所で進行中で、特にマンション用地の需要は堅調。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、立地的、総額的に法人による自己使用目的以上に不動産事業者等による開発、投資目的の需要が中心となりつつある地域である。特に店舗付共同共同住宅には好適な条件を備えるので、投資事業者の賃貸における事業採算性を直接反映させた収益価格と、近時高揚しているこの主の投資適格物件に対する需要の実勢を反映させた比準価格もほぼ同等に勘案し、更に代表標準地価格との均衡にも配慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区内では繁華性が低位の近隣商業地域であり、特段変動要因は見受けられないが、一般的要因の影響により、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は西大井駅から徒歩圏の近隣商業地域に位置し、自己利用目的、賃貸収入目的ともに合理性が認められるものの、商圏の狭さは否定できず、商店街背後に存する住宅地との代替競争関係の中で価格が形成される面もある。そこで本件では、最近の市場の傾向を表した比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いに事業所、マンションが多くみられる住商混在地域。地域要因の変動は小さいが、分譲マンション需要は旺盛で地価は上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

海岸通り沿いに事業所などが混在する地域であるが事務所需要が減退し、天王洲運河沿いの眺望等から共同住宅地域へ移行していくものと思われる。地価はマンション需要の厚みから比較的堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

海岸通り沿いに中高層マンションのほか事業所など画地規模の大きい利用が多くみられる住商混在地域である。大規模画地については、マンション分譲を想定した事業採算性を反映した開発法が重視されるが、開発素地の取得にあたっては不動産の市場性を反映した比準価格も規範性が高い。したがって、大規模マンション適地としての特性を考慮し、開発法による価格及び比準価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

広幅員道路沿いに店舗付きの中層マンションが多い商業地域。繁華性に乏しく地域要因の変動は小さいが潜在的マンション需要により地価は安定的。

地域要因の将来予測

桜新道沿いに低層階店舗の中層共同住宅が建ち並ぶ商業地域で今後もこの環境を維持するものと思われる。地域要因に変動はないが潜在的にマンション需要のみられる地域で地価は比較的安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

桜新道沿いに中層の店舗兼共同住宅が多くみられる商業地域である。地域の標準的使用と同じ容積率を活かした中層の店舗兼共同住宅が最有効使用と認められる。商業用不動産については収益性を重視して価格決定される傾向から、比準価格、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められないが、マンションを中心に住宅需要が旺盛であることから、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

マンションが多く、事業所等も混在するが、周辺地域の開発の影響により、徐々にマンション地として熟成するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の属する近隣地域は、中高層マンション等が建ち並ぶ混在住宅地域である。当該地域内には規模の纏まった画地が多く、分譲マンション用地としてデベロッパーによる潜在的な需要が認められる。そこで本件では、最有効使用に関する市場分析を踏まえた開発想定に基づく、事業採算性を反映した開発法による価格を採用し、比準価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前地域は再開発により整備されており、近隣地域は駅至近の商業地域であり、地価は強含みに推移している。

地域要因の将来予測

大崎駅に近接し、大崎駅西口の再開発地区の影響を受けるも、今後とも現状のまま推移すると判断される。

価格決定の理由

近隣地域は駅前商業地域である。収益価格は店舗兼事務所を建築し賃貸に供することを想定して求めたもので、不動産の収益性を反映しており、このような商業地域においては重視すべき価格である。比準価格は品川区内に存する比較的山手線に近い商業地域の事例を採用して求めた価格であり、市場の実勢を反映し規範性は高い。よって、実証的な比準価格をやや重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした中規模の優良戸建住宅地で、根強い需要に支えられ、地価は緩やかな上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

主に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当該地域には特段の変動要因は見あたらず、今後とも現状の利用状態を維持しながら推移していくものと予測される。

価格決定の理由

中級上位の戸建住宅のほか、低層のアパートが見られる住宅地域である。比準価格はこの市場の実態を反映した価格である。一方、共同住宅を賃貸する場合における収益性を反映した収益価格を試算した。当該地域は戸建住宅を主体とした地域で収益性より快適性を重視して取引される傾向がある。よって、比準価格を重視し、収益価格を勘案し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変化要因はないが、駅徒歩近接圏にあり、旺盛な住宅需要等を反映し、地価は強含みで推移しているが、敷地の細分化傾向が強くなっている。

地域要因の将来予測

駅に近い住宅地域として熟成しており、今後とのほぼ同様の住宅地域として推移すると予測する。

価格決定の理由

自用物件を主体に収益物件が混在する住宅地域であり、小規模な自用戸建住宅物件等が取引の中心であるものの、駅に近接することから小規模な共同住宅の取引も見られる状況にある。当該地域は、収益性よりも居住の快適性等を重視した取引が主体で有ることから、周辺の同種取引事例を基にした市場性を反映した比準価格をやや重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

臨海部幹線道路沿いに倉庫、高層マンション等が混在する地域。事業系用途の撤退によって高度利用が進展しマンション需要により地価は堅調に推移。

地域要因の将来予測

臨海部海岸通り沿いに倉庫、事業所、高層マンション等が混在する地域であるが事業系用途の撤退によって高度利用が進むものと思われる。地価はマンション需要を背景に比較的堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

臨海部の海岸通り沿いに高層のマンション、事務所など画地規模の大きい利用が多くみられる商業地域である。周辺には倉庫など工業系用途も残るものの駅に近い利便性やマンション開発などから底堅い需要が認められる。商業用不動産については収益性を重視して価格決定される傾向から、比準価格、収益価格を等しく尊重し、両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象地域に影響を与える開発計画は見られない。地価は上昇傾向にあるが、夏以降はやや膠着状態となった。分譲の画地規模は小さくなる傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模の戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特に地域要因に影響を与える開発計画等は見られず、概ね現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は都心に近く利便性の高い戸建住宅を主体とする住宅地域にあり、土地の取引については自己使用目的の戸建住宅地の取引が中心である。戸建住宅地の価格形成においては、主に市場性が反映されるものであるが、投資採算性を反映した収益価格も充分に考慮されるべきものである。従って、規範性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

敷地の細分化が進行し、小規模戸建住宅が増加している。旺盛な住宅需要と大崎地区の発展を反映し、地価は強含み傾向にある。

地域要因の将来予測

中小・小規模の一般住宅地として熟成しており、今後も、駅に近い利便性に恵まれた住宅地域として安定的に推移すると予測。

価格決定の理由

自用物件、収益物件が混在する普通住宅地域で、小規模な共同住宅も見られるが、個人の自用の戸建住宅が取引の中心となる地域である。よって個人需要の取引を基礎にして求め、市場性を反映した比準価格を重視し、想定条件に基づいて求めた収益性を反映した収益価格を比較考量して、単価と総額の関係、代表標準地価格との検討も踏まえて鑑定評価額を以上の通り決定した。