東京都品川区西五反田５丁目１６０番１０(新馬場駅・北品川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


579,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区西五反田５丁目１６０番１０(東京都品川区西五反田５−３１−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を579,000円/㎡としました。

東京都品川区西五反田５丁目１６０番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区西五反田５丁目１６０番１０
住居表示西五反田５−３１−６
価格579,000円/㎡
交通施設、距離不動前、500m
地積129㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の共同住宅、作業所等が混在する住宅地域
前面道路の状況北東5.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤重彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤重彦
価格580,000円/㎡
個別的要因標準的な画地に対して、道路方位北東側の個別的要因を有するが、近時における変動はない。
地域要因区内では環境的に中庸な熟成した住宅地域で、利便性も高く、マンション等の立地にも適した地域で価格も上昇傾向にある。
地域要因の将来予測住宅、事業所、作業所等が混在する地域であるが、都心部へのアクセス良好で、住宅地としての熟成が進む地域であると判断した。
市場の特性同一需給圏は区内及び隣接する目黒区東部の価格中低位の住宅地一帯である。需要の中心は自らの住宅を求める勤労所得層や自営業者等であるが、ある程度の規模を有する土地はアパート、マンション等の投資物件も見られる。目黒線沿線はその都心への利便性から人気が高く、低金利による調達資金額の増加もあって地価は強含んでおり、その総額的価格水準は土地価格で6千万円∼8千万円程度であると把握した。
一般的要因日銀の低金利誘導、住宅優遇税制等による取得層の購買力アップと景気回復期待により区内住宅地全般に上昇傾向が見られる。

鈴木正則氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木正則
価格578,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争の関係にある他の不動産と比較しても市場競争力の点で大きな優劣はないと判断される。
地域要因東急目黒線沿線の混在住宅地域で都心接近性に優れることから、安定したエンド需要に支えられて地価は緩やかに上昇している。
地域要因の将来予測アパート、マンションも見られる住宅地域で地域要因の大きな変動も見られないことから、今後も現状を維持しながら推移していくと思料する。
市場の特性同一需給圏は品川区内の標準住宅地域であるが、特に西五反田地区及び隣接地区の住宅地域と価格牽連性が高い。主な需要者は小規模画地が都心に通勤するサラリーマン家庭等、中規模以上の画地が建売業者、1Rマンション開発業者等となっている。景気に不確定要素も見られるが、良好な資金調達環境を背景に不動産市場は活性化し、地価も上昇傾向が続いている。土地は130㎡程度で総額7千万円台が中心価格帯となっている。
一般的要因国際情勢等、景気動向に不確定要素も見られるが、オリンピック効果や異次元の金融緩和等により、都心区の地価は上昇を続けている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度61888122558594
北緯 139度7423553466797

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都品川区戸越６丁目３８番３東京都品川区北品川４丁目３１６番４５東京都品川区東大井３丁目６８５番６東京都品川区南品川３丁目９３番６東京都品川区東品川１丁目４９番２東京都品川区東大井５丁目４５３番８東京都品川区上大崎３丁目３００番１５外東京都品川区東五反田４丁目８番７８東京都品川区旗の台５丁目１２３５番２東京都品川区南大井４丁目１６０１番６東京都品川区中延四丁目４９５番４東京都品川区南品川三丁目４３４番１外１筆東京都品川区二葉一丁目４５３番１１東京都品川区上大崎二丁目５６１番１東京都品川区北品川五丁目５２６番外１筆東京都品川区東品川三丁目３９番１東京都品川区北品川１丁目９４番２外東京都品川区北品川１丁目１１９番４外東京都港区赤坂２丁目５１６番１

参考：近隣駅の地価相場

新馬場駅(地価相場 711,000円/㎡)北品川駅(地価相場 780,500円/㎡)天王洲アイル駅(地価相場 711,000円/㎡)青物横丁駅(地価相場 624,000円/㎡)品川駅(地価相場 909,500円/㎡)大崎駅(地価相場 719,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード