東京都品川区南大井６丁目１番７(大森駅・大森海岸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,810,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区南大井６丁目１番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,810,000円/㎡としました。

東京都品川区南大井６丁目１番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区南大井６丁目１番７
住居表示 
価格1,810,000円/㎡
交通施設、距離大森、駅前広場接面
地積462㎡
形状不整形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況建築中
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況西駅前広場区道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

立花俊輔氏による調査レポート

不動産鑑定士立花俊輔
価格1,800,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅至近の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ繁華性の高い商業地域。対象地で店舗ビル開発が行われており、繁華性の向上により地価は安定的に推移。
市場の特性同一需給圏は、品川区内のJR線駅前の商業地域及びその周辺地域である。主たる需要者は不動産業者、投資法人、一般事業法人のほか個人投資家等である。駅至近の商業地域については供給が少なく、特に導線の良い立地については需要が大きい。5億∼10億円前後が需要の中心と見られるが、規模・立地によっては数十億円の取引もみられる。
一般的要因景気全体に弱さがみられ、国際情勢や金融緩和政策の出口戦略などから先行き不透明。投資スタンスに変化がみられはじめ、地価の上昇に減速感。

佐藤重彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤重彦
価格1,820,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大森駅前の広場に面した商業地域であり、賃貸需給は強くはないが、緩和政策による利回り低下で取引価格水準は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、品川区内とその周辺区のJR、私鉄線駅前又は駅徒歩圏の普通商業地域である。需要者の属性は、投資法人・マンションデベロッパー・事業会社等である。賃貸市場の明確な回復は見られないものの、駅前商圏では供給が少なく、金融緩和政策による投資環境の改善もあり、取引価格は上昇傾向にある。建物及びその敷地としての需要の中心となる価格帯は、規模によってまちまちであり、5億円程度から数十億円と幅がある。
一般的要因日銀による異次元金融緩和により投資適格不動産の価格上昇及びこれに伴う投資利回りの低下傾向が顕著となっている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5884397
北緯 139度7296428

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都品川区東五反田１丁目２１番６東京都品川区南大井３丁目１０５番２東京都品川区南大井６丁目１０９番８東京都大田区山王２丁目２３７２番３東京都大田区大森北１丁目２番８東京都大田区中馬込１丁目２０番７東京都大田区久が原５丁目４５１番２東京都大田区山王２丁目２１３５番２外東京都大田区山王２丁目２２１０番１４３東京都大田区西蒲田三丁目２６番５

参考：近隣駅の地価相場

大森駅(地価相場 533,500円/㎡)大森海岸駅(地価相場 529,000円/㎡)立会川駅(地価相場 579,000円/㎡)西大井駅(地価相場 580,000円/㎡)大井競馬場前駅(地価相場 538,000円/㎡)大井町駅(地価相場 612,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード