東京都品川区南大井３丁目１０５番２(大森海岸駅・大森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


765,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区南大井３丁目１０５番２(東京都品川区南大井３−８−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を765,000円/㎡としました。

東京都品川区南大井３丁目１０５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区南大井３丁目１０５番２
住居表示南大井３−８−１７
価格765,000円/㎡
交通施設、距離大森、600m
地積127㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況倉庫、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況北西25.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

立花俊輔氏による調査レポート

不動産鑑定士立花俊輔
価格760,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因広幅員道路沿いに店舗付きの中層マンションが多い商業地域。繁華性に乏しく地域要因の変動は小さいが潜在的マンション需要により地価は安定的。
地域要因の将来予測桜新道沿いに低層階店舗の中層共同住宅が建ち並ぶ商業地域で今後もこの環境を維持するものと思われる。地域要因に変動はないが潜在的にマンション需要のみられる地域で地価は比較的安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、品川区内南東部の大井・品川地区の商業地域及びその周辺地域である。主たる需要者は不動産業者、一般事業法人、個人投資家等である。戦災復興による区画整理が行われた地域で、現在は低層階店舗の共同住宅地域として成熟しており、需給は比較的安定的に推移している。1億∼3億円前後が需要の中心と見られる。
一般的要因景気全体に弱さがみられ、国際情勢や金融緩和政策の出口戦略などから先行き不透明。投資スタンスに変化がみられはじめ、地価の上昇に減速感。

佐藤重彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤重彦
価格770,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業地としてのは繁華性には乏しい地域であるが、比較的高い容積率が確保しうる投資物件向きの地域であり、価格も堅調に推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は中層店舗兼共同住宅地として熟成しており、特段の地域要因の変化は見込まれないことから、今後とも現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は区内及び隣接区の普通あるいは近隣商業地域を中心とする圏域で、需要者の中心は個人投資家、地縁的選好性を有する中小法人等である。賃貸市場の明確な回復は見られないものの、賃料は概ね底をうち横ばいで傾向で推移している。金融緩和政策による投資環境の改善により、物件の選別は厳しいが取引価格は上昇傾向にある。土地・建物の総額で1∼3億円程度の物件が需要の中心を占めているとみられる。
一般的要因日銀による異次元金融緩和により投資適格不動産の価格上昇及びこれに伴う投資利回りの低下傾向が顕著となっている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5913311
北緯 139度7337202

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大森海岸駅(地価相場 529,000円/㎡)大森駅(地価相場 533,500円/㎡)立会川駅(地価相場 579,000円/㎡)大井競馬場前駅(地価相場 538,000円/㎡)平和島駅(地価相場 418,000円/㎡)西大井駅(地価相場 580,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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