東京都品川区南品川１丁目２１８番３(新馬場駅・青物横丁駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


494,000円

2017年01月01日に行った東京都品川区南品川１丁目２１８番３(東京都品川区南品川１−３−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を494,000円/㎡としました。

東京都品川区南品川１丁目２１８番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都品川区南品川１丁目２１８番３
住居表示南品川１−３−１３
価格494,000円/㎡
交通施設、距離新馬場、350m
地積71㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅とアパート等が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況西4.1m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

仲丸智行氏による調査レポート

不動産鑑定士仲丸智行
価格495,000円/㎡
個別的要因画地規模が小さいだけに接道方位や形状等が価格形成に強い影響を及ぼすが、標準地の個別的要因は中庸であり、地域内の競争力も中位で変動はない。
地域要因近隣地域では目立った変化はないが、2km圏内にある品川駅及びその周辺の開発が動き出しており、将来の利便性向上への期待が醸成されつつある。
地域要因の将来予測拠点性の高まる品川駅とのアクセスに優れることから利便性の向上が望めるものの、旧来からの小住宅密集地で大きな開発用地の供給が殆どないことに加え、再開発等の計画もないことから現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は品川区東部の小規模住宅が密集する住宅地域。中心的需要者は住宅購入に価格と利便性を重視する30∼40歳代の勤労者や地縁者で、転売益・開発利益を狙う不動産業者も参画する。品川駅や都心へのアクセスに優れるが、標高5m以下の低地にあって狭隘な街路が多いことから価格が低位。価格帯は70㎡程度の土地で3千万円台後半、一戸建総額で6千万円台だが、周辺の新築マンションよりも格安な総額5千万円以下の小規模建売住宅も散見される。
一般的要因品川区の人口は都の増加率を凌駕。区内の取引件数や建築着工件数は高水準。画地が細分化され、総額の抑制された住宅供給多。単価の上昇傾向続く。

渡邊豊氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邊豊
価格493,000円/㎡
個別的要因西側道路に面した標準的規模の整形地であり、市場競争力を阻害する要因は特段見当たらない。
地域要因最寄駅に近く利便性は良好であるが、低地に位置し、住環境は品川区内の他地域と比較するとやや劣る。
地域要因の将来予測小規模住宅とアパートを主体とする住宅地域として熟成しており、特段の変動要因が認められないことから、当面は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、品川区の東部から南部にかけて広がる住宅地域一円と把握した。価格水準が区内では相対的に低位であり、自己利用目的の30∼40代の勤労者世帯が典型的な需要者層となるが、転売、開発利益を狙う地元不動産業者の関与も認められる。市場において中心となる価格帯は、70㎡前後の土地で総額3千万円台中盤である。土地の細分化が進行しており、小規模な新築戸建住宅は総額5千万円台程度で供給されている。
一般的要因緩やかな回復基調にある日本経済を背景に、品川区内の住宅地価格は依然上昇傾向を続けている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6160812
北緯 139度7438432

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新馬場駅(地価相場 711,000円/㎡)青物横丁駅(地価相場 624,000円/㎡)北品川駅(地価相場 780,500円/㎡)品川シーサイド駅(地価相場 538,000円/㎡)鮫洲駅(地価相場 579,000円/㎡)大井町駅(地価相場 612,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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