東京都品川区大崎５丁目１６番１(立会川駅・大森海岸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
857,000円
2016年01月01日に行った東京都品川区大崎５丁目１６番１(東京都品川区大崎５−５−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を857,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都品川区大崎５丁目１６番１ |
| 住居表示 | 大崎５−５−１２ |
| 価格 | 857,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 五反田、460m |
| 地積 | 426㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層マンション、事務所等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西5.9m区道 |
| その他の接面道路 | 南東側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
二又川喜保氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 二又川喜保 |
|---|---|
| 価格 | 858,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域の標準的な画地であり、規模が適切で角地であることから、市場競争力はやや良好程度。 |
| 地域要因 | 特段の変化要因はない。経済情勢、交通接近性等を反映し、需要は強く、地価は強含みにあるが、地域的特性の変化に乏しい。 |
| 地域要因の将来予測 | 山手通りと目黒川に挟まれたマンションを中心とした住宅地域で、地域要因に特段の変動も見られないことから、当面は、現状とほぼ同様の混在地域として推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、区内及び隣接区の中規模共同住宅等の建築が可能な地域の圏域。需要者の中心は、デベロッパー、投資家や投資法人、本・支社用地の企業、福祉・医療関連業者等が考えられる。当該地区は、中規模の画地規模が多く、周辺地での開発の影響や交通・生活利便性等を反映し、マンション用地等としての需要が強いが、空地等が少なく地域特性の変化に乏しい。中心価格帯は、容積率100％当り100万円／坪だが、総額は画地の広狭により一定しない。 |
| 一般的要因 | 金融緩和政策、日本経済回復等に伴い、株、不動産等への資金流入が続き、居住環境が熟成している都区内城南部の住宅地は需要が強く地価は強含み。 |
黒田学氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 黒田学 |
|---|---|
| 価格 | 855,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因による変動はない。 |
| 地域要因 | 中高層マンション、事業所等が混在している地域で、不動産市況を反映して、上昇基調で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 主にマンションを主体とした住宅地域であり、当該地域には特段の変動要因は見あたらず、今後とも現状の利用状態を維持しながら推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は品川区及び周辺区内にあって、中高層マンション、事務所等が混在する住宅地域である。需要者は主にマンションデベロパーや一般事業法人、不動産業者等が中心である。金融緩和政策の効果により、需要は根強く安定的である。需要の中心となる土地取引の価格帯は立地・規模等により大きな開きがあるが、概ね3∼6億円程度と思料される。 |
| 一般的要因 | 先行き不透明感はあるが、不動産市場は金融緩和政策等により、資金調達は良好で、投資需要環境は良好に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度59613037109375 北緯 139度73561096191406 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都品川区旗の台４丁目１２７２番東京都品川区西五反田１丁目２６番３及び２６番４東京都品川区東五反田１丁目２１番６東京都品川区旗の台６丁目１０５１番４東京都品川区南大井３丁目１０５番２東京都品川区小山７丁目５００番１５外東京都品川区南大井４丁目１７２１番６東京都品川区大井６丁目３１４６番９東京都品川区東大井２丁目１０６４番１東京都品川区南品川１丁目２１８番３東京都品川区荏原五丁目２５５番１外１筆東京都品川区南大井五丁目１９番３東京都品川区西中延二丁目１７４番５東京都品川区大井三丁目４１４９番６外１筆東京都品川区東大井六丁目１２３５番９９外１筆東京都品川区南大井６丁目１０９番８東京都品川区南大井３丁目６番２０東京都品川区大井５丁目４５４５番４東京都大田区山王２丁目２３７２番３
参考：近隣駅の地価相場
立会川駅(地価相場 579,000円/㎡)大森海岸駅(地価相場 529,000円/㎡)大井競馬場前駅(地価相場 538,000円/㎡)大森駅(地価相場 533,500円/㎡)鮫洲駅(地価相場 579,000円/㎡)大井町駅(地価相場 612,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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