東京都品川区東品川２丁目３番１４外(新馬場駅・北品川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
1,150,000円
2016年01月01日に行った東京都品川区東品川２丁目３番１４外(東京都品川区東品川２−２−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,150,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都品川区東品川２丁目３番１４外 |
| 住居表示 | 東品川２−２−２８ |
| 価格 | 1,150,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 天王洲アイル、400m |
| 地積 | 1,031㎡ |
| 形状 | 台形(2.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8F |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 倉庫街から中高層ビルへ建替が進む商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南30.0m都道 |
| その他の接面道路 | 三方路 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),500(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
立花俊輔氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 立花俊輔 |
|---|---|
| 価格 | 1,140,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 臨海部幹線道路沿いに倉庫、高層マンション等が混在する地域。事業系用途の撤退によって高度利用が進展しマンション需要により地価は堅調に推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 臨海部海岸通り沿いに倉庫、事業所、高層マンション等が混在する地域であるが事業系用途の撤退によって高度利用が進むものと思われる。地価はマンション需要を背景に比較的堅調に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、品川区及び隣接区の高層マンションが多くみられる幹線道路沿いの商業地域及びその周辺地域。主たる需要者はマンション開発業者のほか不動産証券化関連の投資法人、合同会社等である。マンション適地を中心に底堅い需要がみとめられ、またマンション市場においても大型物件を中心に人気は変わらず高値で安定している。10億∼15億円前後が需要の中心と見られるが、規模・立地によっては50億円を超える取引もみられる。 |
| 一般的要因 | 景気全体に弱さがみられ、国際情勢や金融緩和政策の出口戦略などから先行き不透明。投資スタンスに変化がみられはじめ、地価の上昇に減速感。 |
二又川喜保氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 二又川喜保 |
|---|---|
| 価格 | 1,150,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 画地規模が適正で、間口が大きい三方路地であり、市場競争力はやや良好である。 |
| 地域要因 | 特段の変化要因はない。高層の事務所、マンションのほか事業所等も所在し、近隣で高層共同住宅が建築中で有り、素地の需要も強い。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、区内及び隣接区の中規模マンションの建築可能な地域の圏域。需要者の中心は、マンションデベロッパー、投資法人、物流・福祉・医療関連の企業等が考えられる。当該地区は、規模が大きい画地が多く、旺盛なマンション需要、周辺地の再開発事業の影響、交通利便性の整備等を反映し、マンション素地等としての需要が強い。需要の中心は、容積率100％当り80∼100万／坪、総額10億円程度にあるが、画地の広狭により一定しない。 |
| 一般的要因 | 金融緩和政策、日本経済回復等による流動資金の増加等より、株、不動産への資金流入が続き、優良不動産等の需要が強く、地価は上昇傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6218057 北緯 139度7489537 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新馬場駅(地価相場 711,000円/㎡)北品川駅(地価相場 780,500円/㎡)天王洲アイル駅(地価相場 711,000円/㎡)品川駅(地価相場 909,500円/㎡)青物横丁駅(地価相場 624,000円/㎡)品川シーサイド駅(地価相場 538,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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