東京都品川区東大井１丁目１２７２番１５(鮫洲駅・青物横丁駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


748,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区東大井１丁目１２７２番１５(東京都品川区東大井１−２１−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を748,000円/㎡としました。

東京都品川区東大井１丁目１２７２番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区東大井１丁目１２７２番１５
住居表示東大井１−２１−４
価格748,000円/㎡
交通施設、距離鮫洲、200m
地積412㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8F
利用現況事務所、車庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況高層の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北西23.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉本博貴氏による調査レポート

不動産鑑定士吉本博貴
価格746,000円/㎡
個別的要因地域要因に特段の変動はない。
地域要因繁華性はやや劣るが、車両の交通量は多く、駅に近い幹線道路沿いの地域であり、店舗、事務所の他、マンション需要も見受けられる。
地域要因の将来予測駅近くの国道沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域であり、当面現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は品川区及び周辺区内の幹線・準幹線道路沿いの普通商業地域と把握される。車両の交通量は多いが、やや繁華性に欠ける。大通り沿いで駅から近いこともあり、マンションデベロッパーが典型的な需要者の中心になるものと判断される。その他、画地条件等により事業会社、不動産業者、沿道サービス施設業者等も考えられる。中心となる価格帯は規模等により異なるが、概ね70∼80万円／㎡である。
一般的要因品川区の人口は増加傾向にある。中国等新興国経済に脆弱性が見受けられるが、米国経済の牽引や長期間の金融緩和により、緩やかな上昇傾向にある。

野坂啓介氏による調査レポート

不動産鑑定士野坂啓介
価格750,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因第一京浜沿いの商業地で、地域要因に大きな変動はない。鮫洲駅にも近く、マンション需要があるため、地価は上昇傾向を維持している。
地域要因の将来予測当該地域は、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。当面は現在の状況を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は品川区とその周辺区で、ある程度の高度利用が可能な幹線道路・準幹線道路沿いの圏域である。需要者の中心は同一需給圏に地縁のある個人法人の事業者の他、分譲・賃貸用のマンション開発業者等である。マンション開発業者に関しては、物件への需要も強いが、建築費高止まりの影響で慎重な業者も存在する。5億円程度までの小規模収益物件に対しては常に一定の需要があるが、取引される価格帯（総額）にはかなりの幅がある。
一般的要因不動産の投資環境は依然として良好で、高度商業地域では過熱の兆しが見られる。経済状況の影響により地価水準は上昇傾向となっている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6036743
北緯 139度741094

参考：該当物件周辺マップ

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東京都品川区西五反田１丁目２６番３及び２６番４東京都品川区豊町２丁目１１２４番１０東京都品川区旗の台６丁目１０５１番４東京都品川区西大井５丁目５７４０番５東京都品川区大井１丁目１０番４東京都品川区東大井２丁目１０６４番１東京都品川区南品川１丁目２１８番３東京都品川区荏原五丁目２５５番１外１筆東京都品川区南大井五丁目１９番３東京都品川区東大井一丁目１９６番１外１筆東京都品川区西中延二丁目１７４番５東京都品川区南品川三丁目４３４番１外１筆東京都品川区大井三丁目４１４９番６外１筆東京都品川区上大崎二丁目５６１番１東京都品川区東品川三丁目３９番１東京都品川区東大井六丁目１２３５番９９外１筆東京都品川区西五反田７丁目５番６東京都品川区東大井５丁目５００番２３外東京都品川区東品川４丁目３３番１東京都品川区南大井６丁目１１０番１０外

参考：近隣駅の地価相場

鮫洲駅(地価相場 579,000円/㎡)青物横丁駅(地価相場 624,000円/㎡)大井町駅(地価相場 612,000円/㎡)品川シーサイド駅(地価相場 538,000円/㎡)立会川駅(地価相場 579,000円/㎡)大井競馬場前駅(地価相場 538,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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