東京都品川区大井７丁目４７６９番２４(大森駅・西大井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


529,000円

2017年01月01日に行った東京都品川区大井７丁目４７６９番２４(東京都品川区大井７−３−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を529,000円/㎡としました。

東京都品川区大井７丁目４７６９番２４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都品川区大井７丁目４７６９番２４
住居表示大井７−３−７
価格529,000円/㎡
交通施設、距離西大井、900m
地積94㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅、アパート等が多い住宅地域
前面道路の状況北6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉本博貴氏による調査レポート

不動産鑑定士吉本博貴
価格530,000円/㎡
個別的要因当該地域における標準的画地であり、標準地の市場競争力は特に劣らない。
地域要因街路がやや屈曲しているが、比較的閑静な一般住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。
地域要因の将来予測低層一般住宅を中心とし、やや街路が屈曲した住宅地域で、特に地域要因に変動はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR横須賀線西大井駅を中心に、品川区南東部を中心とした一般住宅及び共同住宅等が見られる住宅地域である。需要者は区内の居住者が中心であるが、低金利を背景に他区部等からの転入者も見られる。都心への交通アクセスは比較的良好であるが、駅からやや離れているため、高価格帯は望めない。価格帯の中心は、土地は100㎡程度で5，000万円前後、新築の戸建物件で7，000万円前後の取引と考えられる。
一般的要因品川区の人口は増加傾向にある。中国等新興国経済に脆弱性が見受けられるが、堅調な米国経済や金融緩和により、緩やかな上昇傾向にある。

立花俊輔氏による調査レポート

不動産鑑定士立花俊輔
価格528,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅が多く建ち並ぶ比較的閑静な熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が多く建ち並ぶ熟成した住宅地域で今後もこの住環境を維持するものと思われる。地域要因に変動はなく、駅・商業接近性等の変化も将来予測されないため地価は比較的安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、品川区南部のJR横須賀線沿線の住宅地域である。主たる需要者は地縁的つながりのある一次取得者層が中心である。最寄駅からやや離れているものの熟成した住宅地域を形成しており、需給は比較的安定的に推移している。市場の中心となる価格帯は地積が100㎡程度で4，000∼5，000万円前後。戸建住宅6，000万円程度である。
一般的要因景気は不透明な部分もみられ、景気後退懸念あり。住宅地の地価は底堅い需要が認められ上昇傾向で推移しているが、高値を警戒する動きもみられる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5973246
北緯 139度727173

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大森駅(地価相場 533,500円/㎡)西大井駅(地価相場 580,000円/㎡)立会川駅(地価相場 579,000円/㎡)大森海岸駅(地価相場 529,000円/㎡)大井町駅(地価相場 612,000円/㎡)馬込駅(地価相場 540,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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