東京都品川区南大井３丁目６番２０(大森海岸駅・大森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
1,060,000円
2016年01月01日に行った東京都品川区南大井３丁目６番２０(東京都品川区南大井３−３３−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,060,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都品川区南大井３丁目６番２０ |
| 住居表示 | 南大井３−３３−１０ |
| 価格 | 1,060,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大森海岸、130m |
| 地積 | 155㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)9F |
| 利用現況 | 事務所兼店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南25.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
立花俊輔氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 立花俊輔 |
|---|---|
| 価格 | 1,060,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 幹線道路沿いに中高層の事務所ビルが多い商業地域。周辺ではマンションが建設されており、容積を活かした共同住宅化の進展により地価は堅調。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、大井・品川地区のほか区内類似の幹線道路沿い商業地域及びその周辺地域である。主たる需要者は不動産業者、一般事業法人、個人投資家等である。事務所需要についてはやや弱いものの利便性によるマンション建設もみられ、需給は比較的安定的に推移している。1億∼5億円前後が需要の中心と見られる。 |
| 一般的要因 | 景気全体に弱さがみられ、国際情勢や金融緩和政策の出口戦略などから先行き不透明。投資スタンスに変化がみられはじめ、地価の上昇に減速感。 |
佐藤重彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤重彦 |
|---|---|
| 価格 | 1,060,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 私鉄駅近くの幹線沿い商業地で繁華性等に特に変動はみられないが、緩和政策による利回り低下で取引価格水準は上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は区内及び隣接区の普通商業地域を中心とする圏域で、需要者の中心は個人・法人投資家、地縁的選好性を有する中小法人である。店舗・事務所の賃貸需要は依然としてやや弱いが、金融緩和政策による投資環境の改善により、物件の選別は厳しいが取引価格は上昇傾向にある。土地あるいは土地・建物の総額で1∼5億円程度の物件が需要の中心を占めているとみられる。 |
| 一般的要因 | 日銀による異次元金融緩和により投資適格不動産の価格上昇及びこれに伴う投資利回りの低下傾向が顕著となっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度5875149 北緯 139度7339593 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
大森海岸駅(地価相場 529,000円/㎡)大森駅(地価相場 533,500円/㎡)立会川駅(地価相場 579,000円/㎡)大井競馬場前駅(地価相場 538,000円/㎡)西大井駅(地価相場 580,000円/㎡)平和島駅(地価相場 418,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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