東京都品川区二葉２丁目５５８番４(品川シーサイド駅・青物横丁駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


524,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区二葉２丁目５５８番４(東京都品川区二葉２−１５−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を524,000円/㎡としました。

東京都品川区二葉２丁目５５８番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区二葉２丁目５５８番４
住居表示二葉２−１５−６
価格524,000円/㎡
交通施設、距離西大井、300m
地積106㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート、小工場の混在する地域
前面道路の状況西6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

黒田学氏による調査レポート

不動産鑑定士黒田学
価格524,000円/㎡
個別的要因個別的要因による変動はない。
地域要因一般住宅やアパート、中小工場等が混在する地域で、規模によるが、戸建住宅の手頃感から、地価は緩やかに上昇基調で推移している。
地域要因の将来予測区画整然とした街並みに戸建住宅及び小規模の事業所等が混在する住宅地域であるが、今後は徐々に事業所等から住宅へと移行していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は品川区内の一般住宅やアパート、中小工場等が混在する住宅地域である。やや住環境は劣るが、最寄駅まで徒歩圏内にあり、地価は低位で、戸建住宅としての手頃感があるため根強い需要がある。需要者は主に自己利用を目的とする個人や中小の不動産が中心である。需要の中心となる土地取引の価格帯は用途・規模等により大きな開きがあるが、戸建住宅用地で総額5∼7千万円程度と思料される。
一般的要因先行き不透明感はあるが、不動産市場は金融緩和政策等により、資金調達は良好で、投資需要環境は良好に推移している。

仲丸智行氏による調査レポート

不動産鑑定士仲丸智行
価格524,000円/㎡
個別的要因中心的需要者にとって標準地は地域でほぼ中庸の個別的要因を有している。代替不動産と比較しても概ね同等の競争力を有していることに変動はない。
地域要因特段の変動要因は見当たらない。長期的には、町工場・事業所が減少し、住宅が増加する傾向にある。比較的良好な利便性から住宅需要が地価を牽引。
地域要因の将来予測一般住宅を中心とするが、町工場や事業所等も目立つ地域である。今後は、収益力の弱い町工場が淘汰される一方で、中心的な需要が住宅に移行していることから、住宅地域として居住機能に純化してゆくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は品川区内の一般住宅、アパートと町工場等が混在する住宅地域で、特に西大井駅勢圏の住宅地と代替性が強い。中心的需要者は住宅取得目的の地縁者、サラリーマン等で一次取得者が多く、開発・転売益を狙う業者の参画も目立つ。住環境が劣るため地価が低位であるが、都心への利便性が比較的良好であることから、底堅い需要がある。中心価格帯は標準地規模の土地で6千万円前後であるが、5千万円程度の建売住宅（敷地が50㎡前後）の取引も多い。
一般的要因品川区人口は増加傾向。区内の取引件数は底堅いが、建築着工件数は相続対策の一巡等で減少。住宅地の価格上昇に一時の勢いはないが、高値を維持。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度61013412475586
北緯 139度74996948242188

参考：該当物件周辺マップ

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東京都品川区戸越６丁目３８番３東京都品川区東大井３丁目６８５番６東京都品川区南品川３丁目９３番６東京都品川区西大井５丁目５７４０番５東京都品川区西大井６丁目５６７８番東京都品川区旗の台５丁目１２３５番２東京都品川区南品川三丁目４３４番１外１筆東京都品川区二葉一丁目４５３番１１東京都品川区上大崎二丁目５６１番１東京都品川区東品川三丁目３９番１東京都品川区東品川４丁目３３番１

参考：近隣駅の地価相場

品川シーサイド駅(地価相場 538,000円/㎡)青物横丁駅(地価相場 624,000円/㎡)鮫洲駅(地価相場 579,000円/㎡)新馬場駅(地価相場 711,000円/㎡)大井町駅(地価相場 612,000円/㎡)天王洲アイル駅(地価相場 711,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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