東京都品川区西五反田４丁目５５２番１０(青物横丁駅・新馬場駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
727,000円
2017年01月01日に行った東京都品川区西五反田４丁目５５２番１０(東京都品川区西五反田４−２７−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を727,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都品川区西五反田４丁目５５２番１０ |
| 住居表示 | 西五反田４−２７−６ |
| 価格 | 727,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 不動前、400m |
| 地積 | 112㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)4F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西15.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
安本光夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 安本光夫 |
|---|---|
| 価格 | 726,000円/㎡ |
| 個別的要因 | ほぼ標準的な規模・画地条件であり、代替・競争関係にある他の不動産と比較し、競争力は同等である。個別的要因に変動は見られない。 |
| 地域要因 | 対象地域に影響を与える開発計画は見られない。周辺では業務系の用途から共同住宅へと建て替えられる傾向は依然として続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 店舗、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、直近では特に地域要因に影響を与える開発計画等は見られないが、住居系用途への移行は続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は品川・目黒区内の店舗・共同住宅・事業所等が混在する住宅地域である。事業用地または共同住宅用地として高度利用が可能なため、需要者の中心は事業会社、不動産開発業者等の法人である。不動産開発業者は依然として用地取得に積極的であり、価格は上昇傾向にある。街路条件や基準容積率等の地域要因や敷地規模により幅が見られるが、70∼90万円／㎡程度の取引が多く見られる。 |
| 一般的要因 | 人口の都心回帰の動きが続いており、品川区の人口は増加傾向にある。住宅ローン金利が低いなど、不動産に対する金融情勢は良好である。 |
仲丸智行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 仲丸智行 |
|---|---|
| 価格 | 727,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域ではほぼ標準的な画地であり、市場競争力は普通程度である。一方で、高騰する周辺の大規模な開発適地との価格単価の差は拡大する傾向にある。 |
| 地域要因 | 大きな変動要因はない。長いスパンでは、店舗や事務所が取り壊され、共同住宅に建て替えられるケースが目立ち、居住用途の割合が増加傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 準幹線道路に面して店舗もみられるが、坂の途中にあって桜の木で視認性が劣ること等から商況が冴えない。比較的容積率が高く、都心との接近性に優れるため、今後も共同住宅を中心に土地の有効活用が進展すると予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は品川区都心側の用途の多様性に富んだ住宅地域。需要者は共同住宅等へ投資を行う事業家・法人、開発・転売益を狙う不動産会社、事務所兼自宅等を求める個人が中心である。東急目黒線や山手通りに近く、都心・副都心との接近性に優れるため需要が底堅く、地価は上昇傾向にある。標準地規模の土地で8∼9千万円、建物付で1億5千万円程度と把握されるが、規模が大きいほど利用効率、稀少性が増し、マンション適地では価格帯に上限が見出し難い。 |
| 一般的要因 | 品川区の人口は都の増加率を凌駕。区内の取引件数や建築着工件数は高水準。手頃感のある住宅創出のため画地の細分が進むが、単価は逆に上昇傾向。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6245209 北緯 139度710415 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
青物横丁駅(地価相場 624,000円/㎡)新馬場駅(地価相場 711,000円/㎡)鮫洲駅(地価相場 579,000円/㎡)大井町駅(地価相場 612,000円/㎡)品川シーサイド駅(地価相場 538,000円/㎡)北品川駅(地価相場 780,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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