東京都品川区南品川４丁目５３４番２０(青物横丁駅・新馬場駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


579,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区南品川４丁目５３４番２０(東京都品川区南品川４−１７−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を579,000円/㎡としました。

東京都品川区南品川４丁目５３４番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区南品川４丁目５３４番２０
住居表示南品川４−１７−６
価格579,000円/㎡
交通施設、距離新馬場、400m
地積238㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、事業所等が混在する既成商業地域
前面道路の状況東12.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

仲丸智行氏による調査レポート

不動産鑑定士仲丸智行
価格581,000円/㎡
個別的要因標準地の個別的要因は地域で中庸にあるが、基準容積率を消化できないことから、周辺の大規模画地等に比べて価格水準及び上昇率が抑制されている。
地域要因緩やかに店舗が減少し、共同住宅が増加している以外は、特段の変動要因はない。店舗の代替用途である住宅の需要が地価に対する影響を強めている。
市場の特性同一需給圏は品川区内における繁華性の低い近隣商業地域。需要者は地縁のある個人事業者や地元中小法人が中心で、投資家や開発・転売益を狙う不動産業者が加わる。店舗が減少した以外にここ数年で特段の変化がないが、商業地域の性格が徐々に弱まっており、価格水準も背後の住宅地に近づいている。但し、容積率が比較的高いため共同住宅地としては安定した需要がある。価格帯は標準地規模で土地が1億4千万円前後、建物付で3億円までの取引が見込まれる。
一般的要因品川区人口は増加傾向。区内の取引件数は底堅いが、建築着工は減少。事務所ビルの空室率は低下傾向。投資利回りは低水準。市況の先行きに警戒感。

立花俊輔氏による調査レポート

不動産鑑定士立花俊輔
価格577,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因準幹線道路沿いに小売店舗、事業所等が混在する商業地域。商況不振から店舗が減少し、共同住宅地化が進展しており、地価は比較的安定。
地域要因の将来予測ゼームス坂通り沿いに小売店舗、事業所等が混在する商業地域であるが、商況は冴えず今後は共同住宅地化が進むものと思われる。商況は弱含みだがマンション需要により地価は横這い乃至微増で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、品川区内南東部の大井・品川地区の近隣商業地域及びその周辺地域である。主たる需要者は不動産業者、一般事業法人、個人投資家等である。商況は冴えず旧来からある小売店舗から共同住宅地化進んでおり、需給は比較的安定的に推移している。1億∼3億円前後が需要の中心と見られる。
一般的要因景気全体に弱さがみられ、国際情勢や金融緩和政策の出口戦略などから先行き不透明。投資スタンスに変化がみられはじめ、地価の上昇に減速感。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6130426
北緯 139度740152

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

青物横丁駅(地価相場 624,000円/㎡)新馬場駅(地価相場 711,000円/㎡)鮫洲駅(地価相場 579,000円/㎡)大井町駅(地価相場 612,000円/㎡)品川シーサイド駅(地価相場 538,000円/㎡)北品川駅(地価相場 780,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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