東京都品川区北品川１丁目１２３番４外(新馬場駅・北品川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,050,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区北品川１丁目１２３番４外(東京都品川区北品川１−８−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,050,000円/㎡としました。

東京都品川区北品川１丁目１２３番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区北品川１丁目１２３番４外
住居表示北品川１−８−１４
価格1,050,000円/㎡
交通施設、距離北品川、380m
地積533㎡
形状不整形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)11F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所、マンションが混在する住宅地域
前面道路の状況南東11.6m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、防火地域
建ぺい率、容積率60(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

二又川喜保氏による調査レポート

不動産鑑定士二又川喜保
価格1,050,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はないが、標準地は一定の纏まりがある画地で、市場性はやや良好程度。
地域要因近年、高層マンションが増加し、品川駅周辺の再開発や駅の整備等による需要の拡大を反映して、地価は底堅い。
地域要因の将来予測高層共同住宅等を中心とする地域で有り、規模の纏まった画地は同種の建物への建て替えが進行してゆくと予測される。
市場の特性同一需給圏は、区内及び隣接区の高層マンション等が建築が可能な地域の圏域。需要者の中心は、マンションデベロッパー、投資法人、中小企業、福祉・医療関連者等が考えられる。当該地区は、中規模画地が多く、周辺の再開発事業の影響や品川駅に近い交通・生活利便性等を反映し、マンション素地としての需要が強く、高層マンション等が増加している。中心価格帯は、容積率100％当り80∼100万／坪だが、総額は画地の広狭により一定しない。
一般的要因金融緩和政策、日本経済回復等に伴い、株、不動産等への資金流入が続き、居住環境が熟成している都区内城南部の住宅地は需要が強く地価は強含み。

立花俊輔氏による調査レポート

不動産鑑定士立花俊輔
価格1,050,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因臨海部のマンション、事務所ビルが混在する住商混在地域。地域要因に大きな変動はないが、マンション需要は厚みがあり、地価は堅調に推移。
地域要因の将来予測臨海部の中高層マンション、事務所ビルが混在する地域で、事務所需要の減退から容積を活かした高層共同住宅地域へ移行していくものと思われる。地価はマンション需要の厚みから比較的堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、品川区及び隣接する港区の臨海部の住商混在地域及びその周辺地域である。主たる需要者はマンション開発業者、投資法人のほか個人投資家等である。品川駅に近接し、マンション適地を中心に底堅い需要がみとめられ、またマンション市場においても大型物件を中心に人気は変わらず高値で安定している。5億∼10億円前後が需要の中心と見られるが、規模・立地によっては15億円前後の取引もみられる。
一般的要因景気全体に弱さがみられ、円安や消費税引上げ等からマインドは停滞気味。住宅地の地価は底堅い需要から、減速感がみられるが依然上昇傾向で推移。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6234719
北緯 139度7416625

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新馬場駅(地価相場 711,000円/㎡)北品川駅(地価相場 780,500円/㎡)天王洲アイル駅(地価相場 711,000円/㎡)青物横丁駅(地価相場 624,000円/㎡)品川駅(地価相場 909,500円/㎡)大崎駅(地価相場 719,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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