東京都品川区東大井２丁目１０６４番１(立会川駅・鮫洲駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


538,000円

2017年01月01日に行った東京都品川区東大井２丁目１０６４番１(東京都品川区東大井２−２５−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を538,000円/㎡としました。

東京都品川区東大井２丁目１０６４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都品川区東大井２丁目１０６４番１
住居表示東大井２−２５−１０
価格538,000円/㎡
交通施設、距離立会川、220m
地積213㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1
利用現況事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅、事務所が混在する住宅地域
前面道路の状況南東7.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

立花俊輔氏による調査レポート

不動産鑑定士立花俊輔
価格538,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅のほか事務所等も混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測一般住宅、共同住宅のほか事務所等も混在する地域で今後もこの環境を維持するものと思われる。用途混在で地域的特性に乏しく、やや弱含み要因を抱えつつも接近性から地価は横這い乃至微増で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、品川区南東部の大井・品川地区で京急本線沿線の住宅地域である。主たる需要者は不動産業者等だが、小規模画地については地縁的つながりのある一次取得者層が中心である。旧来からの事務所等が混在する地域であるが、接近性や割安感などから住宅地化が進んでおり、需給は比較的安定的に推移している。市場の中心となる価格帯は地積200㎡程度で、総額1億円前後であるが、小規模画地については3千万∼5千万円程度の取引もみられる。
一般的要因景気は不透明な部分もみられ、景気後退懸念あり。住宅地の地価は底堅い需要が認められ上昇傾向で推移しているが、高値を警戒する動きもみられる。

柏原理奈氏による調査レポート

不動産鑑定士柏原理奈
価格538,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響を及ぼす需要者の選好性にも特段の変化は見られない。
地域要因駅に近い旧東海道沿いに店舗付共同住宅、事業所、戸建住宅等が混在する地域で、生活利便性の高さから一定の需要があり、地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測立会川駅を最寄とする旧東海道沿いに店舗付共同住宅、事業所、戸建住宅等が混在する地域で、生活利便性等から今後は更に住宅利用が増していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、品川区東部の大井・品川地区で京急本線沿線の商住混在地域。主たる需要者は地元の中小企業、小規模画地については地縁的選好性を有する自己使用目的の個人が中心。旧来からの事業所、商店等が混在する地域で、利便性や割安感等から敷地の細分化による住宅地化が進んでおり、一定の底堅い需要が存在する。市場の中心価格帯は200㎡程度で総額1億円前後であるが、50∼60㎡で3千万円∼5千万円程度の取引もみられる。
一般的要因人口減少による都心回帰、雇用環境の改善、超低金利等を背景に区内住宅地の需要は賃貸、購入ともに底堅く、総じて地価は上昇基調にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5983888
北緯 139度7401888

参考：該当物件周辺マップ

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東京都品川区西五反田１丁目２６番３及び２６番４東京都品川区南大井３丁目１０５番２東京都品川区小山７丁目５００番１５外東京都品川区南大井４丁目１７２１番６東京都品川区東大井２丁目１０６４番１東京都品川区南品川１丁目２１８番３東京都品川区荏原五丁目２５５番１外１筆東京都品川区南大井五丁目１９番３東京都品川区西中延二丁目１７４番５東京都品川区大井三丁目４１４９番６外１筆東京都品川区東大井六丁目１２３５番９９外１筆東京都品川区南大井３丁目６番２０東京都品川区南大井６丁目１１０番１０外

参考：近隣駅の地価相場

立会川駅(地価相場 579,000円/㎡)鮫洲駅(地価相場 579,000円/㎡)大井競馬場前駅(地価相場 538,000円/㎡)大井町駅(地価相場 612,000円/㎡)青物横丁駅(地価相場 624,000円/㎡)大森海岸駅(地価相場 529,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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