東京都品川区豊町6丁目224番5(新馬場駅・北品川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


521,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区豊町6丁目224番5(東京都品川区豊町6−20−1)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を521,000円/㎡としました。

東京都品川区豊町6丁目224番5の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区豊町6丁目224番5
住居表示豊町6−20−1
価格521,000円/㎡
交通施設、距離中延、170m
地積82㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北4.2m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安本光夫氏による調査レポート

不動産鑑定士安本光夫
価格522,000円/㎡
個別的要因ほぼ標準的な規模・画地条件であり、代替・競争関係にある他の不動産と比較し、競争力は同等である。個別的要因に変動は見られない。
地域要因対象地域に影響を与える開発計画は見られない。地価は上昇傾向にあるが、夏以降はやや膠着状態となった。分譲の画地規模は小さくなる傾向にある。
地域要因の将来予測中小規模の戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特に地域要因に影響を与える開発計画等は見られず、概ね現況のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は品川区内の東急線・都営浅草線・JR線沿線の小規模の戸建住宅に共同住宅も見られる住宅地域である。需要者の中心は戸建住宅地として購入するサラリーマンや地元出身者等のエンドユーザーのほか、一部投資需要も存在する。敷地を細分化して総額を下げて売る傾向があり、土地で4∼5千万円台、建売住宅で5∼7千万円台程度の取引が中心である。
一般的要因住宅ローン金利が低い状態が続いており、分譲地や建売住宅の需要は底堅く推移している。区内の人口は増加傾向が続いている。

野坂啓介氏による調査レポート

不動産鑑定士野坂啓介
価格520,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性と閑静な住環境を維持しており、地域要因に大きな変動はない。需要は強く、地価は上昇傾向を維持している。
地域要因の将来予測当該地域は、閑静な低層住宅地域として熟成している。今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は品川区南西部を中心にそのその周辺区隣接部を含む圏域で、都営浅草線、東急大井町線、池上線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、自己使用目的の個人が中心となる。買い換え層よりも、一次取得者が多い。このため総額が重視され、小規模物件に対する需要が強い。供給は小規模の新築戸建て住宅が中心となる。土地は4千万円から5千万円程度、建物を含む総額では5千万円から7千万円程度までが取引の中心となっている。
一般的要因品川区内の住宅地の需要者層は、株高等の資産効果と低水準の住宅ローン金利の影響を受けている。品川区の住宅地に対する需要は強い。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」:3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度620784759521484
北緯 139度74468994140625

参考:該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都品川区戸越6丁目38番3東京都品川区東品川1丁目49番2東京都品川区東大井5丁目453番8東京都品川区上大崎3丁目300番15外東京都品川区南大井4丁目1601番6東京都品川区北品川五丁目526番外1筆東京都品川区北品川1丁目94番2外東京都品川区北品川1丁目119番4外東京都品川区北品川1丁目123番4外1筆

参考:近隣駅の地価相場

新馬場駅(地価相場 711,000円/㎡)北品川駅(地価相場 780,500円/㎡)天王洲アイル駅(地価相場 711,000円/㎡)品川駅(地価相場 909,500円/㎡)青物横丁駅(地価相場 624,000円/㎡)品川シーサイド駅(地価相場 538,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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