東京都品川区豊町６丁目２２４番５(新馬場駅・北品川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
521,000円
2016年01月01日に行った東京都品川区豊町６丁目２２４番５(東京都品川区豊町６−２０−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を521,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都品川区豊町６丁目２２４番５ |
| 住居表示 | 豊町６−２０−１ |
| 価格 | 521,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 中延、170m |
| 地積 | 82㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.2m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
安本光夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 安本光夫 |
|---|---|
| 価格 | 522,000円/㎡ |
| 個別的要因 | ほぼ標準的な規模・画地条件であり、代替・競争関係にある他の不動産と比較し、競争力は同等である。個別的要因に変動は見られない。 |
| 地域要因 | 対象地域に影響を与える開発計画は見られない。地価は上昇傾向にあるが、夏以降はやや膠着状態となった。分譲の画地規模は小さくなる傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小規模の戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特に地域要因に影響を与える開発計画等は見られず、概ね現況のまま推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は品川区内の東急線・都営浅草線・JR線沿線の小規模の戸建住宅に共同住宅も見られる住宅地域である。需要者の中心は戸建住宅地として購入するサラリーマンや地元出身者等のエンドユーザーのほか、一部投資需要も存在する。敷地を細分化して総額を下げて売る傾向があり、土地で4∼5千万円台、建売住宅で5∼7千万円台程度の取引が中心である。 |
| 一般的要因 | 住宅ローン金利が低い状態が続いており、分譲地や建売住宅の需要は底堅く推移している。区内の人口は増加傾向が続いている。 |
野坂啓介氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 野坂啓介 |
|---|---|
| 価格 | 520,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 利便性と閑静な住環境を維持しており、地域要因に大きな変動はない。需要は強く、地価は上昇傾向を維持している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、閑静な低層住宅地域として熟成している。今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は品川区南西部を中心にそのその周辺区隣接部を含む圏域で、都営浅草線、東急大井町線、池上線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、自己使用目的の個人が中心となる。買い換え層よりも、一次取得者が多い。このため総額が重視され、小規模物件に対する需要が強い。供給は小規模の新築戸建て住宅が中心となる。土地は4千万円から5千万円程度、建物を含む総額では5千万円から7千万円程度までが取引の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 品川区内の住宅地の需要者層は、株高等の資産効果と低水準の住宅ローン金利の影響を受けている。品川区の住宅地に対する需要は強い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度620784759521484 北緯 139度74468994140625 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都品川区戸越６丁目３８番３東京都品川区東品川１丁目４９番２東京都品川区東大井５丁目４５３番８東京都品川区上大崎３丁目３００番１５外東京都品川区南大井４丁目１６０１番６東京都品川区北品川五丁目５２６番外１筆東京都品川区北品川１丁目９４番２外東京都品川区北品川１丁目１１９番４外東京都品川区北品川１丁目１２３番４外１筆
参考：近隣駅の地価相場
新馬場駅(地価相場 711,000円/㎡)北品川駅(地価相場 780,500円/㎡)天王洲アイル駅(地価相場 711,000円/㎡)品川駅(地価相場 909,500円/㎡)青物横丁駅(地価相場 624,000円/㎡)品川シーサイド駅(地価相場 538,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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