東京都品川区大井５丁目４５４５番４(西大井駅・立会川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


586,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区大井５丁目４５４５番４(東京都品川区大井５−１１−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を586,000円/㎡としました。

東京都品川区大井５丁目４５４５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区大井５丁目４５４５番４
住居表示大井５−１１−４
価格586,000円/㎡
交通施設、距離西大井、920m
地積350㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)10F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗兼住宅の中に中高層共同住宅が多い地域
前面道路の状況北7.0m区道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

立花俊輔氏による調査レポート

不動産鑑定士立花俊輔
価格583,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗、共同住宅が混在する住商混在地域。周辺ではマンションが建設されており、容積を活かした共同住宅化の進展により地価は堅調に推移。
市場の特性同一需給圏は、品川区内南東部の京浜東北線以西の住商混在地域及び周辺地域である。主たる需要者は不動産業者、一般事業法人、個人投資家等である。最寄駅からやや離れていることなどからファンドが選考する立地ではないが、個人の投資目的、相続税対策などから需要は認められ、比較的安定的に推移している。市場の中心となる価格帯は規模による違いがあるが、概ね総額2∼3億円前後で、中古マンションについては1億円程度での取引もみられる。
一般的要因景気全体に弱さがみられ、円安や消費税引上げ等からマインドは停滞気味。住宅地の地価は底堅い需要から、減速感がみられるが依然上昇傾向で推移。

吉本博貴氏による調査レポート

不動産鑑定士吉本博貴
価格588,000円/㎡
個別的要因二方路であることから、幅員・画地規模等は標準的であるが、標準地の市場競争力はやや優る。
地域要因最寄駅からやや距離があるが、マンション需要が比較的堅調で、店舗、共同住宅等の利用が多い。
市場の特性同一需給圏は品川区及び大田区等の隣接区で、マンションや事務所兼共同住宅等の混在する地域である。需要者はマンションデベロッパーを中心に一般事業法人、不動産業者等が中心になるものと想定される。マンション需要を背景に、地価は上昇傾向にある。物件規模等によって異なるが、取引の中心価格帯は総額で概ね2∼3億円程度である。
一般的要因品川区の人口は増加傾向にある。中国等新興国経済に脆弱性が見受けられるが、米国経済の牽引や長期間の金融緩和により、緩やかな上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度599033
北緯 139度7289992

参考：該当物件周辺マップ

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東京都品川区旗の台４丁目１２７２番東京都品川区西五反田１丁目２６番３及び２６番４東京都品川区南大井５丁目２３番３東京都品川区南大井３丁目１０５番２東京都品川区小山７丁目５００番１５外東京都品川区荏原五丁目２５５番１外１筆東京都品川区南大井五丁目１９番３東京都品川区西中延二丁目１７４番５東京都品川区大井三丁目４１４９番６外１筆東京都品川区東大井六丁目１２３５番９９外１筆東京都品川区南大井６丁目１０９番８東京都品川区南大井３丁目６番２０東京都品川区南大井６丁目１１０番１０外東京都品川区大井５丁目４５４５番４東京都大田区山王２丁目２１３５番２外東京都大田区田園調布四丁目２８番５

参考：近隣駅の地価相場

西大井駅(地価相場 580,000円/㎡)立会川駅(地価相場 579,000円/㎡)大井町駅(地価相場 612,000円/㎡)大森駅(地価相場 533,500円/㎡)下神明駅(地価相場 624,000円/㎡)大森海岸駅(地価相場 529,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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