東京都品川区北品川１丁目９３番４外(新馬場駅・北品川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


694,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区北品川１丁目９３番４外(東京都品川区北品川１−２４−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を694,000円/㎡としました。

東京都品川区北品川１丁目９３番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区北品川１丁目９３番４外
住居表示北品川１−２４−４
価格694,000円/㎡
交通施設、距離北品川、130m
地積99㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況北東7.2m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

仲丸智行氏による調査レポート

不動産鑑定士仲丸智行
価格693,000円/㎡
個別的要因中高層化の進展に伴い、一般的に高度利用が可能な大規模画地ほど単価が上昇するが、標準地規模では高度利用の限界から、その傾向が期待できない。
地域要因共同住宅を中心に中高層化が進展。品川駅まで歩く人も多く、住宅需要は堅調。品川駅との最短ルートにある京急線踏切の解消構想が報道されている。
市場の特性同一需給圏は品川区内の近隣商業地域の存する圏域だが、高度利用が可能な規模の大きい画地ほど広域に拡がる傾向にある。標準地規模であれば需要者は店舗兼共同住宅、事務所等を求める個人、法人で、自用の場合は地縁者が中心。北品川商店街では個人商店も健在だが、現在複数の共同住宅と保育所が建築中である。夜間は飲み屋の営業が目立ち、品川駅周辺のオフィス街からの来客も多い。標準地規模の土地で7千万台半ば、建物付で1億円台の売買が見込まれる。
一般的要因品川区人口は増加傾向。区内の取引件数は底堅いが、建築着工は減少。事務所ビルの空室率は低下傾向。投資利回りは低水準。市況の先行きに警戒感。

渡邊豊氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邊豊
価格695,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は認められない。
地域要因旧来からの近隣商業地域で、賃貸マンション等の投資需要は堅調である。
地域要因の将来予測小規模店舗兼住宅がなお残るものの、駅に近いことから今後は店舗付共同住宅を中心とした土地の有効利用が進むものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、品川区内の近隣商業地域を中心とする圏域と判定されるが、特に旧東海道沿道等の周辺に散らばる商店街との価格牽連性が強い。小規模画地は個人が事業用又は居住目的で購入し、規模の纏まった画地は主としてマンションデベロッパーが開発目的で取得する傾向にある。画地規模により取引総額は様々であるが、標準的規模の土地であれば総額6千万円∼1億円前後の物件が取引の中心である。
一般的要因緩やかに回復する日本経済を背景に、品川区内の商業地は全般的に取引が活性化しており、地価は上昇している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度621886
北緯 139度7400544

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新馬場駅(地価相場 711,000円/㎡)北品川駅(地価相場 780,500円/㎡)天王洲アイル駅(地価相場 711,000円/㎡)青物横丁駅(地価相場 624,000円/㎡)品川駅(地価相場 909,500円/㎡)大崎駅(地価相場 719,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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