東京都品川区西大井５丁目５８０５番４(立会川駅・鮫洲駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
488,000円
2016年01月01日に行った東京都品川区西大井５丁目５８０５番４(東京都品川区西大井５−１６−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を488,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都品川区西大井５丁目５８０５番４ |
| 住居表示 | 西大井５−１６−２ |
| 価格 | 488,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西大井、610m |
| 地積 | 89㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)3F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中低層一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.3m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
立花俊輔氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 立花俊輔 |
|---|---|
| 価格 | 486,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 細街路沿いに低層住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 細街路沿いに中低層一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域で今後もこの住環境を維持するものと思われる。地域要因に変動はなく、地価は横這い乃至微増傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、品川区内南部のJR横須賀線沿線の住宅地域である。主たる需要者は地縁的つながりのある一次取得者層が中心である。細街路沿いに低層住宅、アパートが多く建ち並ぶ住宅地域を形成しており、割安感などから需給は比較的安定的に推移している。市場の中心となる価格帯は地積が80㎡程度で4，000万円前後。戸建住宅で5，000万∼5，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 景気全体に弱さがみられ、円安や消費税引上げ等からマインドは停滞気味。住宅地の地価は底堅い需要から、減速感がみられるが依然上昇傾向で推移。 |
佐藤重彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤重彦 |
|---|---|
| 価格 | 490,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な画地に対して、個別的な要因はなく、近時において変動もない。 |
| 地域要因 | 区内では環境的に中庸な熟成した住宅地域で、小規模物件を中心とし、総額的に手頃な価格帯の住宅地で価格も上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅を中心としてアパート等も見られる地域であるが、新築建売住宅は総額抑止傾向から細分化が進行している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は区内南西部及び隣接する大田区北部の価格中低位の住宅地一帯である。需要の中心は自らの住宅を求める勤労所得層や自営業者等であるが一部アパート等の投資物件も見られる。規模的に手頃な物件が多く、低金利による調達資金額の増加もあって地価は強含んでおり、その総額的価格水準は土地建物で5千万円∼6．5千万円程度であると把握した。 |
| 一般的要因 | 日銀の低金利誘導、住宅優遇税制等による取得層の購買力アップと景気回復期待により区内住宅地全般に上昇傾向が見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度59853744506836 北緯 139度7392120361328 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都品川区西五反田１丁目２６番３及び２６番４東京都品川区旗の台６丁目１０５１番４東京都品川区南大井３丁目１０５番２東京都品川区小山７丁目５００番１５外東京都品川区南大井４丁目１７２１番６東京都品川区東大井２丁目１０６４番１東京都品川区荏原五丁目２５５番１外１筆東京都品川区南大井五丁目１９番３東京都品川区西中延二丁目１７４番５東京都品川区大井三丁目４１４９番６外１筆東京都品川区東大井六丁目１２３５番９９外１筆東京都品川区南大井３丁目６番２０東京都品川区南大井６丁目１１０番１０外
参考：近隣駅の地価相場
立会川駅(地価相場 579,000円/㎡)鮫洲駅(地価相場 579,000円/㎡)大井競馬場前駅(地価相場 538,000円/㎡)大井町駅(地価相場 612,000円/㎡)青物横丁駅(地価相場 624,000円/㎡)大森海岸駅(地価相場 529,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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