地域要因

「手賀沼ふれあいライン」沿いの路線商業地域であるが、当地域の熟成化が進み、需給は安定しており、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

準幹線道路沿いに小売・物販店舗、飲食店舗、営業所等が建ち並ぶ路線型商業地域で、格別な地域要因の変動はなく、当面現状のまま推移すると予測。需給は安定しており、地価は当面横這いを維持するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域等における取引事例からの試算価格であり、現実市場の動向をほぼ的確に反映している。標準地は店舗、事業所等が見られる路線型商業地域内に存するが、当地域の事業者向けの賃貸市場の熟成度はやや低く、収益価格は低位に求められた。市場参加者の事業性等の観点により現実に取引された価格から試算された比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ旧来からの区画整然とした住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

駅からやや距離はあるが徒歩圏の住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測する。JR常磐線の支線たる成田線湖北駅を最寄駅とすることから、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、居住の快適性が重視される住宅地域内にあり、駅からやや距離があることも影響してアパート等はほとんど見られない。収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心となる地域と判定された。従って本件では収益性を反映した収益価格は試算せず、現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を求め、更に代表標準地価格を規準とした価格との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

同一需給圏における近隣地域の相対的な位置付けに変化は見られない。近隣地域について、価格形成要因の変動は特段見受けられない。

地域要因の将来予測

交通利便性に劣るが街路の整った閑静な住宅地域である。新興であるため若年層の需要が強い。当面現状のまま推移すると予想される。価格水準は、当面緩やかな下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

自己居住用の戸建住宅の敷地とすることが標準的かつ最有効であり、典型的な最終需要者は、価格決定に当たって市場性を最も重視する傾向にある。また、戸建住宅地域としての環境を誘導維持するための地区計画も定められていることから収益価格は試算していないが、多数の取引事例から適切な比準価格が求められたため、比準価格を標準とし、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額と決定した。

地域要因

周辺地域での住宅地供給が増加しており、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は、小規模画地の多い住宅地域であり、アパート等の収益物件の建設には適しておらず、収益還元法の適用を見送った。仮にアパートを建設しても過小宅地による建築制限により割高な建物となり現実性が乏しい。したがって、周辺地域で取引された事例から求められた比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業中心が郊外型路線商業地へ移行する中、立地的優位性のある店舗でも空室が目立っており、土地価格に見合う収益性の確保が困難な状況である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は取手駅東口側の駅前商業地域。駅周辺地域の空洞化、衰退傾向は顕著であり、収益力の低下の影響から、収益価格はやや低めに試算されている。一般に商業地域において、市場参加者は収益性を重視するが、当該地域への投資意欲は弱いと考えられる。従って、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR我孫子駅南口駅前ロータリーに面する商業地で、地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

JR我孫子駅南口駅前ロータリーに面する商業地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。取引は少ないものの需給は概ね堅調で、地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地はJR我孫子駅前商業地の中層店舗、事務所ビル等が集積する地域に存し、地域内には賃貸物件も多く見られる。商業地は一般に収益性に着目して価格形成されるが、当該地域においては収益性を鑑みた投資目的の取引需要は少なく、自用目的の取引が中心となる地域である。従って、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の既成住宅地域であり、稀少性があって需要は根強い傾向にあ。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

利便性に優れる取手駅徒歩圏の既成住宅地域内にあってアパートは比較的多いが、供給過剰気味であることから賃料水準も低迷し、収益価格は低位に求められた。比準価格は取手市のほか競合関係にある守谷市の住宅地の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で居住の快適性を重視していることから、信頼性のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

取手駅徒歩圏の居住環境及び街路条件良好な住宅地で稀少性があることから、都心への通勤者を中心に宅地需要は底堅い。

地域要因の将来予測

取手駅徒歩圏の稀少性から宅地需要が根強いが、同水準での駅東口のほか守谷市への需要シフトの影響もあって当面地価は弱含み傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

取手駅徒歩圏で居住性及び利便性に優れるためアパートが比較的多いが、大半が在来地主によるもので土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は取手市の内取手駅勢圏の住宅地の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で居住の快適性を重視し、信頼性のある比準価格を採用し収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くから名声を有する品等の優れた住宅地域で底堅い需要がある。地価が高く総額が嵩むため上昇までは見られないが横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

古くから品等の優れた閑静な住宅地域であり、今後も良好な住環境等が維持されると予測される。名声を有する住宅地域であり、底堅い需要があるため、地価は横ばい傾向と予測される。

価格決定の理由

第一種低層住居専用地域内の規模266㎡の古くから名声を有する閑静な住宅地であり、収益性が取引の指標とされていないため収益価格の試算は行わなかった。品等の優れた住宅地域であり、快適性が重視されるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、価格牽連性を有する取引事例により試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

取手駅徒歩圏の最上位の住宅地域である。周辺では高値取引もあり、都心への通勤者を中心に宅地需要は強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

利便性に優れる駅徒歩圏内にあるためアパートが比較的多いが、大半が在来地主によるもののため土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は取手市を中心に高価格帯の守谷市の住宅地の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で居住の快適性を重視し、信頼性のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特筆すべき変動要因は見当たらない。国道経由でICにアクセスできることから物流倉庫適地となり得る立地であり、需要は底堅く、地価は上昇。

地域要因の将来予測

特筆すべき変動要因は見当たらず、当面は現利用状況を継続するものと思料される。国道16号線背後の工業地域内にあって物流倉庫適地としての規模を有しており、需要増から地価は上昇傾向にて推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、国道背後に倉庫や工場が建ち並ぶ内陸型の工業地域である。市場で生起した複数の取引事例に直接比準した比準価格は充分な説得力を有する。賃貸事例を基礎に試算された収益価格は将来純収益の現価の総和を求めたもので不動産の経済価値の本質を形成する理論的な価格であるが、還元利回り等想定事項を多分に包含している。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした大規模住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。最寄駅からやや距離があり、需要はやや弱含み傾向である。

価格決定の理由

標準地は最寄駅から距離のある第1種低層住居専用地域内の戸建住宅地域に存し、建ぺい率、容積率ともに低く、賃貸物件としての投資採算の確保が困難で、賃貸需要が極めて想定しにくい地域に存しているため収益価格は試算しなかった。土地取引は戸建住宅用地としての利用を前提とした自用目的が中心で、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されることから、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内北部の農家住宅地域である。隣接地域での大規模分譲開発が行われたことで、地域における利便性の向上が見込まれる。

地域要因の将来予測

農家住宅のほか周囲に農地の多い在来の農家住宅地域である。隣接地域で大規模分譲開発が行われたため、当該開発が周辺地域の利便性向上に寄与し、地価の下落に一定の歯止めをかけると予測する。

価格決定の理由

農家住宅を中心とする地域であり、地域における賃貸市場が形成されておらず、収益価格は求められなかったものの、市街化調整区域内に所在していることで自用目的での取引が中心となることから、同一需給圏内の類似地域に所在する類似性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地からの検討も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

やや郊外に位置するものの住環境は比較的良好な地域である。しかし競合する住宅地域も多く、需要回復には至っていない。

地域要因の将来予測

宅地開発後時間が経過し、熟成が進んだ住宅地域である。しかし他地域との競争激化を反映し宅地需要が全体的に弱い。よって地価は当分の間、緩やかな下落傾向が続くと思料する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格を得た。当該地域は、戸建住宅を中心とする居住環境の良好な熟成が進んだ住宅地域であり共同住宅はほぼ見られない。よって市場参加者は自己住宅を需要する者が中心であり、居住の快適性や利便性が重視されることが一般的である。よって本件では対象となる需要者の側面を勘案して、客観的であって実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地から求めた価格との均衡にも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス利用圏であり地域内に日用品店舗も見られないことから交通利便性・生活利便性がやや劣る。特段の地域要因の変化は見られない。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域として熟成しており、地域に格別の変動を与える要因は見受けられないため今後も現状のまま推移するものと予測される。交通接近性・生活利便性のやや見劣りする地域で地価は弱含み傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は、対象地と代替性の認められる取引事例を採用し信頼性の高い価格が求められている。当該地域は、第一種低層住居専用地域に指定された自用の戸建住宅が中心の地域で、駅からも距離があることから賃貸需要が弱く、投資需要を想定することが現実的でないため収益還元法の適用を断念した。よって、土地の市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を考慮して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

街路条件、接近条件に変化は見られない。また、付近に大規模小売店の出店も特に見られない。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート混在地としての住環境を維持していくと予測する。JR取手駅徒歩圏で利便性が良いため、地価は安定化傾向に向かうものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域はJR取手駅徒歩圏のため、アパートも混在する在来住宅地である。収益価格は建築費の高騰等を反映して、低位に試算された。当該地域は居住環境を重要視する住宅地であるため、市場性を反映した比準価格により信頼性があるものと判断した。よって比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、後記規準価格との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定したものである。

地域要因

県道に接面する路線商業地域であるが通過交通も多い。付近で市道の開通があり利便性の向上が図られ、広域的な集客が期待される。

地域要因の将来予測

付近に比較的規模の大きな商業施設もみられるなど、路線商業地域として変化はない。しかし周辺市に大規模商業施設が進出し、当地域の相対的地位は低下傾向である。よって地価はやや下落傾向にあると思量する。

価格決定の理由

上記のとおり、比準価格および収益価格を得た。市道開通に伴う利便性向上に期待される反面、消費行動の多様化や商業背後地の広域化等が進み、路線商業地域として相対的地位の低下傾向から脱却できていないのが実情である。よって当該地域の収益性は低く商業資本に対する訴求力に欠ける状況が続いている。鑑定評価額決定に際しては、実証的な価格である比準価格を中心に収益価格を関連付けるとともに、代表標準地との均衡にも留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

在来からの近隣商業地域で、商住混在化から収益性、繁華性の回復は見られないが、背後住宅地価格に近づきつつあり、地価下落緩和は継続した。

地域要因の将来予測

在来からの近隣商業地域として熟成しているので今後もほぼ現状維持での推移と予測される。総じて商業地需要の郊外化が定着する一方、地価は住宅地並みに至っており、近隣地価は横ばい乃至弱含みでの推移と予測される

価格決定の理由

比準価格は取手市内で発生した5事例を採用して試算した。繁華性の違い等からやや大きい地域格差率を示したものも認められたが、試算の結果、概ね対象標準地の市場性を反映した価格が試算されたと思料される。近隣地域は住宅建在度の高い近隣商業地域であり、商業純化は途上、賃貸市場形成は熟成途上と判断した。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更には代表標準地との均衡にも十分留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記とおり決定した。

地域要因

国道6号線に面する普通商業地である。集客力のある商業施設、業態を変えての店舗展開はないが車の通行量のみ多い。

地域要因の将来予測

国道6号線に面した金融機関・飲食店及び各種事業所が多い商業地域であるが、商業施設の集積度は低い。大規模小売店舗が展開する用地も確保されていないので、現状維持で推移すると予測される。

価格決定の理由

取手駅北口及び西口再開発が、進捗しても業務用地としての機能の向上はもはや期待されない。したがって、テナント需要が反映されて空室が多く、事務所賃料及び店舗家賃は弱含みである。そのため収益価格は低位に求められた。よって、取引事例から得られた比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段変化はない。住宅地域として熟成している一方、他の新興住宅地域との間で激しい地域間競争が続き、やや劣後している。

地域要因の将来予測

一般住宅やアパート等が混在する住宅地域である。取手駅に比較的近いことから利便性が高い地域であり、一定以上の需要が期待できる。昨今の景気動向を反映し需要は見込めるが、当面足踏み状態が続くと思量する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格および収益価格を得た。対象地は比較的駅に近い住宅地域であり、自用地として需要が底堅い。対象地域は幹線道路にも出やすいなど高い利便性が認められるため、ある程度の需要があると判断した。アパート等収益物件も考えられるが、価格判定にあたっては主たる市場参加者の視点に立つことが相当である。よって比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした分譲住宅地に比べ市場性がやや劣るため、他地域との間での相対的な地位はやや低い。

地域要因の将来予測

低層の戸建住宅が建ち並ぶ地域として熟成しており、変動が認められる要因は見あたらず、今後も現状程度で推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は、JR取手駅を最寄りとする一般の戸建住宅のほかアパートも見られる住宅地域である。元本に見合う果実を収受できる程には、不動産賃貸借市場は成熟していない。自己使用目的での不動産取引が中心の地域であり、収益価格の説得力は相対的に劣る。したがって、規範性が高いと考えられる比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅東の区画整然とした住宅地域で居住環境はほぼ良好に保たれているが、競争力低下によりやや需要減退が見られる。

地域要因の将来予測

低層住宅地として熟成しており、今後も現状に近い状態のままで推移していくものと予測する。競争力が低下しており、当面地価は弱含み傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅主体の古い住宅団地にあるのでアパートの割合は低い。これにより画地規模等から土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は取手市の内取手駅東口の住宅地の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で信頼性のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。