千葉県我孫子市東我孫子２丁目１１８６番１６(東我孫子駅・天王台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


96,600円

2017年01月01日に行った千葉県我孫子市東我孫子２丁目１１８６番１６(千葉県我孫子市東我孫子２−１０−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を96,600円/㎡としました。

千葉県我孫子市東我孫子２丁目１１８６番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県我孫子市東我孫子２丁目１１８６番１６
住居表示東我孫子２−１０−２１
価格96,600円/㎡
交通施設、距離天王台、1,200m
地積145㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北西6.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森口利彦氏による調査レポート

不動産鑑定士森口利彦
価格96,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からやや距離がある住宅地域で、地価はやや弱含み傾向である。地域要因に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測中規模戸建住宅の建ち並ぶ既存の住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。最寄駅からやや距離があり地価水準は若干弱含み傾向で推移しているが、今後はほぼ横ばい傾向へ向かうものと予測する。
市場の特性同一需給圏は我孫子市及び隣接市のJR常磐線、成田線沿線を中心とする住宅地域。需要者の中心は同一需給圏に居住する30∼40歳代の一次取得者である。最寄駅からやや距離がある中小規模の戸建住宅を中心とした住宅地域であるが、比較的人気は高く、地価水準はほぼ横ばい傾向になりつつある。市場の中心価格帯は土地40坪前後で1，400万円程度、新規開発による新築建売住宅は2，500万円∼3，500万円程度となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続き、個人消費も持ち直しの動きが見られる。雇用、所得環境の改善が続くなか、今後も緩やかな回復傾向が期待される。

薩美奈津美氏による調査レポート

不動産鑑定士薩美奈津美
価格96,700円/㎡
個別的要因幅員6．8mの北西道路に面している。特段の個別的要因の変動はない。
地域要因区画整然とした住環境良好な戸建住宅地域である。熟成した住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域として熟成している。周辺において宅地分譲なども見受けられるが地域に特段の変動を与える要因は見受けられず、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は我孫子市内のJR常磐線沿線に所在する住宅地域で、特に天王台駅を最寄駅とする既存住宅地域との代替競争関係が強い。需要者は市内に居住する一次取得者が中心である。駅徒歩圏としては交通接近性についてやや見劣りするものの、区画整然とした住環境良好な住宅地域である。周辺の空地についても宅地化が進行し東我孫子地区の人口は微増傾向にある。取引水準は土地150㎡程度で1400万円前後、新築戸建住宅は2000万円台後半の水準。
一般的要因我孫子市の人口は微減傾向にあり高齢化が進行している。JR常磐線とJR成田線の沿線地域を比較すると、需要は前者に集中し二極化が認められる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8654564
北緯 140度0460016

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東我孫子駅(地価相場 69,850円/㎡)天王台駅(地価相場 99,800円/㎡)我孫子駅(地価相場 96,950円/㎡)湖北駅(地価相場 62,000円/㎡)取手駅(地価相場 57,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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