千葉県我孫子市久寺家１丁目５８５番１９(我孫子駅・北柏駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


61,300円

2017年01月01日に行った千葉県我孫子市久寺家１丁目５８５番１９(千葉県我孫子市久寺家１−２０−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,300円/㎡としました。

千葉県我孫子市久寺家１丁目５８５番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県我孫子市久寺家１丁目５８５番１９
住居表示久寺家１−２０−１５
価格61,300円/㎡
交通施設、距離我孫子、2,000m
地積183㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

薩美奈津美氏による調査レポート

不動産鑑定士薩美奈津美
価格62,000円/㎡
個別的要因幅員5mの北東道路に面している。特段の個別的要因の変動はない。
地域要因バス利用圏であり地域内に日用品店舗も見られないことから交通利便性・生活利便性がやや劣る。特段の地域要因の変化は見られない。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域として熟成しており、地域に格別の変動を与える要因は見受けられないため今後も現状のまま推移するものと予測される。交通接近性・生活利便性のやや見劣りする地域で地価は弱含み傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線沿線駅勢圏の住宅地域であり、需要者は我孫子市又は隣接市に居住する一次取得者が中心である。当該地域は1970年代から大規模開発された熟成した住宅団地で高齢化が進んでいる。住環境良好な住宅地域であるが、バス便利用圏であり交通接近性及び生活利便性のやや劣るエリアであることから、需要は相対的に停滞傾向にある。新築戸建住宅の供給は少ない地域であり、地域の平均的な取引水準は土地180㎡程度で1100万円前後。
一般的要因我孫子市の人口は微減傾向にあり高齢化も進行している。駅力や交通利便性・生活利便性の優劣により市内の住宅地価格は二極化が進んでいる。

橘英雄氏による調査レポート

不動産鑑定士橘英雄
価格60,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏外の古い住宅団地であり、地元需要が中心で、需要を喚起する地域要因の変化は見られず、地価の下落が続いている。
地域要因の将来予測成熟した古い住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測される。駅徒歩圏外に位置し高齢化率も高いため、需要は弱含んでおり、地価水準は下落傾向と予測される。
市場の特性同一需給圏は、我孫子市及び隣接市の住宅地域を中心とするが、JR常磐線「我孫子」駅を駅勢圏とする住宅地域と強い価格牽連性がある。需要者の中心は我孫子市内在住の一次取得者であり周辺市からの転入者は少ない。駅徒歩圏外の古い住宅団地であり、相続に伴う売却物件も見られるが需要は弱く、価格は下落傾向にある。土地は185㎡程度で11百万円程度、中古物件取引が多く中古住宅で12百万円∼15百万円程度が取引の中心。
一般的要因市内人口は減少しているが、常磐線沿線の住環境、利便性が良好な地域の需要は底堅い。一方成田線沿線等の利便性が劣る地域は需要が弱含んでいる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8856855
北緯 140度0138013

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

我孫子駅(地価相場 96,950円/㎡)北柏駅(地価相場 99,900円/㎡)天王台駅(地価相場 99,800円/㎡)東我孫子駅(地価相場 69,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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