千葉県我孫子市湖北台２丁目８番２０(湖北駅・新木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
51,800円
2017年01月01日に行った千葉県我孫子市湖北台２丁目８番２０(千葉県我孫子市湖北台２−１５−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県我孫子市湖北台２丁目８番２０ |
| 住居表示 | 湖北台２−１５−３ |
| 価格 | 51,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 湖北、1,100m |
| 地積 | 195㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 戸建住宅が連担する区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
家島健輔氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 家島健輔 |
|---|---|
| 価格 | 51,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ旧来からの区画整然とした住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅からやや距離はあるが徒歩圏の住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測する。JR常磐線の支線たる成田線湖北駅を最寄駅とすることから、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は我孫子市内、JR成田線沿線の「湖北」駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は我孫子市の湖北地区を中心とする賃貸住宅居住者であり、駅からやや距離はあるものの、商業施設は駅前に揃っている。地縁的選好性が強く地区外からの転入はほとんど見られない。土地は200㎡で10∼12百万円程度であるが、土地を細分化しての新築住宅は14百万円∼16百万円程度で取引されている。 |
| 一般的要因 | 子育てしやすい街をアピールする我孫子市の地価はJR常磐線沿線では横ばい、一方でJR成田線沿線では下落傾向と二極化で推移している。 |
森口利彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森口利彦 |
|---|---|
| 価格 | 52,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整然とした大規模住宅団地として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした既成の大規模住宅団地であり、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。利便性の劣る成田線沿線のため需要は弱含みで、地価水準もやや弱含み傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は我孫子市及び周辺市の戸建住宅地域で、特に代替・競争関係の強い地域は成田線沿線の住宅地域である。主たる需要者は当該地域に地縁を有する一次取得者が中心である。区画整然とした住宅地域で最寄駅からも徒歩圏内であるが、都心へのアクセスに劣る成田線沿線のため需要は少ない。市場の中心価格帯は、60坪程度の土地で1，000万円前後程度となっている。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調が続き、個人消費も持ち直しの動きが見られる。雇用、所得環境の改善が続くなか、今後も緩やかな回復傾向が期待される。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8603352 北緯 140度0794924 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
湖北駅(地価相場 62,000円/㎡)新木駅(地価相場 43,600円/㎡)東我孫子駅(地価相場 69,850円/㎡)天王台駅(地価相場 99,800円/㎡)取手駅(地価相場 57,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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