茨城県取手市白山２丁目乙９４４番６３外(西取手駅・取手駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
51,100円
2016年01月01日に行った茨城県取手市白山２丁目乙９４４番６３外(茨城県取手市白山２−４−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県取手市白山２丁目乙９４４番６３外 |
| 住居表示 | 白山２−４−１８ |
| 価格 | 51,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 取手、650m |
| 地積 | 203㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 各種小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高橋研二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高橋研二 |
|---|---|
| 価格 | 51,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 在来からの近隣商業地域で、商住混在化から収益性、繁華性の回復は見られないが、背後住宅地価格に近づきつつあり、地価下落緩和は継続した。 |
| 地域要因の将来予測 | 在来からの近隣商業地域として熟成しているので今後もほぼ現状維持での推移と予測される。総じて商業地需要の郊外化が定着する一方、地価は住宅地並みに至っており、近隣地価は横ばい乃至弱含みでの推移と予測される |
| 市場の特性 | 同一需給圏は取手市内の近隣商業地域と把握されるが、隣接市の近隣商業地域も含むと考えられる。需要者は同一需給圏に所在し、店舗等進出を検討する経営者が中心と考えられる。経済不安定、当市の相対的地位の低下もあり、駅前を中心とした既存商業地の地盤沈下が継続しており、商業中心が郊外型路線商業地にシフトしている。類似した取引事例が少なく、中心となる価格帯の把握が困難であるが、背後住宅地との比較から概ね17万／坪と判断される。 |
| 一般的要因 | ①取手市の相対的地位の低下②駅前商業地の空室率は未改善③既存大型店舗の撤退等、依然として市内商業地は商勢の回復が窺われない。 |
藤沼宏明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤沼宏明 |
|---|---|
| 価格 | 51,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 大型店・専門店への買い物指向が強く、小売店舗中心の対象近隣の空洞化が進行中であり、商業地としての需要は減退傾向で推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 既存商業地の空洞化現象に歯止めがかかっておらず、今後とも厳しい市場環境が続くものと予測する。但し、背後住宅地との価格差がなくなりつつあるなど底値感が生じていることから、地価はやや弱含みで推移。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は取手市を中心として隣接市等を含む圏域に形成される普通商業地域である。需要者は個人商店をはじめとする地元商業資本が中心であるが、郊外路線への中心商業地のシフト及び地元経済低迷に伴う空洞化現象によって新規出店は少なく、業務需要は減退している。しかし背後住宅地との価格差も少なくなりつつあり、地価下落は弱含みである。現状では取引自体が少なく需要の中心価格帯を把握しにくいが、上記標準地の単価・総額は妥当と判断される。 |
| 一般的要因 | ①人口減少率大・高齢化率30％超、②小売業年間販売額−39％（H24／H19）、③イオン取手閉店、カスミゆめみ野店開店 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度9013294 北緯 140度0620705 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
茨城県取手市取手字道祖神前甲７５２番１茨城県取手市取手字茂平原乙１２０６番茨城県取手市戸頭字白旗２４４番９茨城県取手市新町２丁目甲８１７番１ほか１筆茨城県取手市井野字西台２７７２番１茨城県取手市西２丁目１０８番４４号茨城県取手市白山３丁目乙９８７番１茨城県取手市新取手１丁目４６０１番１０茨城県取手市新町４丁目甲３８８番１７茨城県取手市大字井野字林跡４３２４番２茨城県取手市新町２丁目甲５８３番１内茨城県取手市白山６丁目乙６１７番４外
参考：近隣駅の地価相場
西取手駅(地価相場 56,700円/㎡)取手駅(地価相場 57,100円/㎡)寺原駅(地価相場 56,700円/㎡)新取手駅(地価相場 56,200円/㎡)ゆめみ野駅(地価相場 40,600円/㎡)東我孫子駅(地価相場 69,850円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード