茨城県取手市取手２丁目３番４(取手駅・西取手駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
124,000円
2016年01月01日に行った茨城県取手市取手２丁目３番４(茨城県取手市取手２−３−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を124,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県取手市取手２丁目３番４ |
| 住居表示 | 取手２−３−４ |
| 価格 | 124,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 取手、近接 |
| 地積 | 328㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西16.0m県道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),500(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
太田聖史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 太田聖史 |
|---|---|
| 価格 | 124,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 二方路地であり土地利用の増価が認められる。その他、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 商業中心が郊外型路線商業地へ移行する中、立地的優位性のある店舗でも空室が目立っており、土地価格に見合う収益性の確保が困難な状況である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は県南部のJR常磐線沿線及びその周辺の圏域に存する駅前商業地域。需要者は圏内の事業者のほか、投資目的の業者等である。近隣地域を含んだ取手駅周辺の商業地域は茨城県の玄関口として県南地域の中心的役割を果たしてきたが、競合する守谷駅周辺の充実、商業中心の郊外化等の影響で、衰退傾向は顕著である。駅周辺地域の空洞化は継続しており、不動産取引は極端に少ないことから、市場の中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 人口減少、老齢化率上昇が継続。不動産購買層の減少及び近隣市への需要流出等により押し下げ圧力が顕著、地価下落基調が続いている。 |
藤沼宏明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤沼宏明 |
|---|---|
| 価格 | 123,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 二方路地で集客効果に期待でき増価要因と認められる。なお、個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 消費行動の多様化により、駅前から郊外路線に中心商業地がシフトしつつある。それに伴い空きテナントも増えてきており、収益性も低下傾向で推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 取手駅東口商業地域として熟成しており、今後とも現状に近いままで推移するものと予測する。個人の消費マインドや企業業績の改善が好転しないためテナントの空きが増え、当面地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は県南部の常磐線沿線及びTX線沿線の駅前商業地域である。需要者は県内企業のほか投資目的の不動産業者等も含まれる。近隣地域を含む取手駅前の商業地域はかつて県南地域の中心的役割を担ってきたが、競合する守谷駅周辺の商業施設の熟成や郊外路線商業地における大型化・専門化等の影響で当地域の立地優位性は低下傾向にある。現状では取引自体が少ないため需要の中心価格帯を把握しにくいが、上記標準地の単価及び総額は妥当と判断される。 |
| 一般的要因 | ①人口減少率大・高齢化率30％超、②小売業年間販売額−39％（H24／H19）、③イオン取手閉店、カスミゆめみ野店開店 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8945915 北緯 140度0635263 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
取手駅(地価相場 57,100円/㎡)西取手駅(地価相場 56,700円/㎡)寺原駅(地価相場 56,700円/㎡)東我孫子駅(地価相場 69,850円/㎡)天王台駅(地価相場 99,800円/㎡)新取手駅(地価相場 56,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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