千葉県我孫子市つくし野６丁目７５番２４(我孫子駅・北柏駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


106,000円

2016年01月01日に行った千葉県我孫子市つくし野６丁目７５番２４(千葉県我孫子市つくし野６−２５−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を106,000円/㎡としました。

千葉県我孫子市つくし野６丁目７５番２４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県我孫子市つくし野６丁目７５番２４
住居表示つくし野６−２５−６
価格106,000円/㎡
交通施設、距離我孫子、1,400m
地積163㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森口利彦氏による調査レポート

不動産鑑定士森口利彦
価格105,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はないが、南西道路に面し、居住の快適性に優れる。
地域要因中規模一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした大規模住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。最寄駅からやや距離があり、需要はやや弱含み傾向である。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線沿線の我孫子市及び隣接市の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の30∼40歳代の一次取得者である。区画整然とした住宅地域であるが、最寄駅からやや距離があり、需要はやや弱含み傾向である。つくし野地区は既成の住宅地域であるため新築分譲は少なく、中古住宅の取引が多い。市場の中心価格帯は、150∼200㎡程度の土地で総額1，500万円∼2，000万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いており、個人消費も底堅く推移している。雇用、所得環境の改善が続くなか、今後の回復傾向が期待されている。

橘英雄氏による調査レポート

不動産鑑定士橘英雄
価格107,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因常磐線沿線の徒歩限界圏に位置する既存住宅地域であり、需要を喚起する地域要因の変化は無く、僅かながら地価の下落が続いている。
地域要因の将来予測成熟した住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測される。徒歩限界圏に位置するため需要はやや弱含みで、地価水準は若干の下落傾向乃至横ばい傾向と予測される。
市場の特性同一需給圏は、我孫子市及び隣接市の住宅地域を中心とするが、JR常磐線「我孫子」駅及び「天王台」駅を駅勢圏とする住宅地域と価格牽連性が強い。需要者の中心は我孫子市内の30代∼40代前半の一次取得者であり、周辺市からの転入者も見られる。住環境は良好も徒歩限界圏に位置するため需要はやや弱含みで、地価は若干下落傾向。中古物件取引が多く中古住宅価格は個別性が強いが概ね20百万円程度、土地は160㎡程度で17百万円程度が取引の中心。
一般的要因市内人口は減少しているが、常磐線沿線の住環境等が良好な地域の需要は底堅く推移。平成27年3月に「上野東京ライン」の一部直通が開始された。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8820194
北緯 140度0115989

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

我孫子駅(地価相場 96,950円/㎡)北柏駅(地価相場 99,900円/㎡)天王台駅(地価相場 99,800円/㎡)東我孫子駅(地価相場 69,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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