千葉県我孫子市並木５丁目１１０９番７外(我孫子駅・天王台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
82,100円
2016年01月01日に行った千葉県我孫子市並木５丁目１１０９番７外(千葉県我孫子市並木５−８−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県我孫子市並木５丁目１１０９番７外 |
| 住居表示 | 並木５−８−９ |
| 価格 | 82,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 我孫子、900m |
| 地積 | 167㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ低地の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
森口利彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森口利彦 |
|---|---|
| 価格 | 82,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はないが、南道路に面し、居住の快適性に優れる。 |
| 地域要因 | 最寄駅徒歩圏の低地の既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。低地に位置し需要はやや弱含み傾向であり、地価水準もやや弱含み傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR常磐線沿線の我孫子市及び隣接市の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の30∼40歳代の一次取得者。最寄駅徒歩圏内の住宅地域であるが、低地に位置し街路条件もやや劣る地域のため、需要はやや弱含み傾向である。並木地区は高台地と低地とで選好性に差異が見られる。市場の中心価格帯は150∼200㎡程度の土地で総額1，500万円前後である。新築建売住宅は規模等にもよるが、2，500万円∼3，000万円程度が中心である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調が続いており、個人消費も底堅く推移している。雇用、所得環境の改善が続くなか、今後の回復傾向が期待されている。 |
橘英雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 橘英雄 |
|---|---|
| 価格 | 82,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 常磐線沿線の駅徒歩圏内に位置する既存住宅地域であり、需要を喚起する地域要因の変化は無く、僅かながら地価の下落が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 成熟した既存住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測される。常磐線沿線の駅徒歩圏内にあるが、低地に位置しやや住環境が劣るため需要は弱含みであり、地価水準は僅かながらも下落傾向と予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、我孫子市及び隣接市の住宅地域を中心とするが、JR常磐線「我孫子」駅及び「天王台」駅を駅勢圏とする住宅地域と価格牽連性が強い。需要者の中心は我孫子市内の30代∼40代前半の一次取得者であり、周辺市からの転入者も見られる。我孫子駅から徒歩圏内であるが低地に位置し住環境が劣るため需要は弱含み。地勢等で価格水準は異なるが土地は170㎡程度で14百万円程度、細分化された新築戸建住宅は25百万円程度が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 市内人口は減少しているが、常磐線沿線の住環境等が良好な地域の需要は底堅く推移。平成27年3月に「上野東京ライン」の一部直通が開始された。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8760122 北緯 140度0176234 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
我孫子駅(地価相場 96,950円/㎡)天王台駅(地価相場 99,800円/㎡)東我孫子駅(地価相場 69,850円/㎡)北柏駅(地価相場 99,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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