千葉県我孫子市湖北台８丁目１０番１１(湖北駅・東我孫子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


62,500円

2017年01月01日に行った千葉県我孫子市湖北台８丁目１０番１１(千葉県我孫子市湖北台８−１０−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,500円/㎡としました。

千葉県我孫子市湖北台８丁目１０番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県我孫子市湖北台８丁目１０番１１
住居表示湖北台８−１０−５
価格62,500円/㎡
交通施設、距離湖北、750m
地積257㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

家島健輔氏による調査レポート

不動産鑑定士家島健輔
価格62,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熟成度の高い住宅地域であるが、都心との接近性にやや劣ることから新規需要者は少なく、地価は下落している。
地域要因の将来予測駅徒歩圏の住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測する。JR常磐線の支線たる成田線湖北駅を最寄駅とすることから、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は我孫子市内、JR成田線沿線の「湖北」駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は我孫子市の湖北地区を中心とする賃貸住宅居住者であり、商業施設は駅前に揃っているものの、地縁的選好性が強いことから地区外からの転入はほとんど見られない。土地は250㎡で14∼16百万円程度であるが、土地を細分化しての新築住宅は15百万円∼18百万円程度で取引されている。
一般的要因子育てしやすい街をアピールする我孫子市の地価はJR常磐線沿線では横ばい、一方でJR成田線沿線では下落傾向と二極化で推移している。

森口利彦氏による調査レポート

不動産鑑定士森口利彦
価格63,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした大規模住宅団地として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測区画整然とした既成の大規模住宅団地であり、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。利便性の劣る成田線沿線のため需要は弱含みで、地価水準もやや弱含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は我孫子市及び周辺市の戸建住宅地域で、特に代替・競争関係の強い地域は成田線沿線の住宅地域である。主たる需要者は当該地域に地縁を有する一次取得者が中心である。区画整然とした住宅地域で最寄駅からも徒歩圏内であるが、都心へのアクセスに劣る成田線沿線のため需要は少ない。市場の中心価格帯は、70∼80坪程度の土地で1，600万円∼1，700万円程度、土地を細分化した新築建売住宅で2，000万円前後となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続き、個人消費も持ち直しの動きが見られる。雇用、所得環境の改善が続くなか、今後も緩やかな回復傾向が期待される。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8659483
北緯 140度0710016

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

湖北駅(地価相場 62,000円/㎡)東我孫子駅(地価相場 69,850円/㎡)天王台駅(地価相場 99,800円/㎡)新木駅(地価相場 43,600円/㎡)取手駅(地価相場 57,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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