千葉県我孫子市緑２丁目５３番６外(我孫子駅・天王台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


129,000円

2016年01月01日に行った千葉県我孫子市緑２丁目５３番６外(千葉県我孫子市緑２−１１−３７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を129,000円/㎡としました。

千葉県我孫子市緑２丁目５３番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県我孫子市緑２丁目５３番６外
住居表示緑２−１１−３７
価格129,000円/㎡
交通施設、距離我孫子、1,400m
地積1,524㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況物販・飲食店舗等が連坦する路線沿いの商業地域
前面道路の状況南16.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

姫野孝氏による調査レポート

不動産鑑定士姫野孝
価格129,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因「手賀沼ふれあいライン」沿いの路線商業地域であるが、当地域の熟成化が進み、需給は安定しており、地価は概ね横這いで推移している。
地域要因の将来予測準幹線道路沿いに小売・物販店舗、飲食店舗、営業所等が建ち並ぶ路線型商業地域で、格別な地域要因の変動はなく、当面現状のまま推移すると予測。需給は安定しており、地価は当面横這いを維持するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は我孫子市及び柏市内のJR常磐線の各駅を駅勢圏とする交通量の多い幹線・準幹線道路沿いの路線型商業地域である。需要者は地場企業のほか全国展開する大手企業の参入も見られる。自動車交通量が多く、道路の系統・連続性の良好な幹線道路沿いの商業地の需要は安定している。需要者の資本・業種等により求める画地規模が異なるため、総額としての中心価格帯の把握は困難であるが、土地単価は㎡当たり13万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因都心接近性に優れる常磐線沿線の駅徒歩圏内の宅地需要は概ね堅調であるが、成田線沿線やバス便利用の地域では、需要過少で地価は概ね軟調である。

島田憲二氏による調査レポート

不動産鑑定士島田憲二
価格129,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変化はない。また個別的要因の修正率を変動させる市場性の変化も認められない。
地域要因地域の交通渋滞は深刻化しており、繁華性の上昇は見込まれないものの、超低金利下で収益物件の需要が回復している。
地域要因の将来予測大型専門店が連続しているため、当分の間、現況の状態で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は手賀沼ふれあいライン沿線商業地である。需要者の中心は我孫子市に地縁性を有する事業者である。地域は沿道サービス施設、ドライブイン等の飲食店舗やチェーン展開する大型専門店舗が立地している。交通接近条件が劣るため分譲マンションの建設は敬遠されているが、商業繁華性は比較的高いため需要は高まりつつある。価格水準は㎡当たり130∼150千円程度。
一般的要因大胆な金融緩和政策の影響を受け不動産融資条件は緩和され、収益用物件に対する需要は、回復傾向が見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8662222
北緯 140度0203095

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

我孫子駅(地価相場 96,950円/㎡)天王台駅(地価相場 99,800円/㎡)東我孫子駅(地価相場 69,850円/㎡)北柏駅(地価相場 99,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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