千葉県我孫子市寿２丁目１９４６番１９(我孫子駅・天王台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


111,000円

2017年01月01日に行った千葉県我孫子市寿２丁目１９４６番１９(千葉県我孫子市寿２−２２−４７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を111,000円/㎡としました。

千葉県我孫子市寿２丁目１９４６番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県我孫子市寿２丁目１９４６番１９
住居表示寿２−２２−４７
価格111,000円/㎡
交通施設、距離我孫子、1,300m
地積140㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

橘英雄氏による調査レポート

不動産鑑定士橘英雄
価格111,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因我孫子駅の徒歩限界圏であるが、住環境及び生活利便性に優れた住宅地域であり、需要は底堅く推移し、地価水準は横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測成熟した中規模住宅を中心とする住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測される。徒歩限界圏に位置するが住環境及び生活利便性に優れており、需要は底堅く、地価水準は横ばい傾向と予測される。
市場の特性同一需給圏は、我孫子市及び隣接市の住宅地域を中心とするが、JR常磐線「我孫子」駅及び「天王台」駅を駅勢圏とする住宅地域と強い価格牽連性がある。需要者の中心は我孫子市内の30∼40代前半の一次取得者であり、周辺市からの転入者も見られる。徒歩限界圏であるが生活利便施設から近く、手賀沼を望む古い別荘跡地が散在する等住環境が良好で需要は底堅い。土地は140㎡程度で15百万円程度、新築戸建住宅は25百∼30百万円程度が取引の中心。
一般的要因市内人口は減少しているが、常磐線沿線の住環境、利便性が良好な地域の需要は底堅い。一方成田線沿線等の利便性が劣る地域は需要が弱含んでいる。

家島健輔氏による調査レポート

不動産鑑定士家島健輔
価格111,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。
地域要因の将来予測手賀沼を望み中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした既成住宅地域であるが、最寄駅からは徒歩限界圏の地域であることから、地価はほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線沿線の我孫子市及び隣接市を中心とする住宅地域である。需要者の中心は我孫子市及び隣接市居住の30代から40代の一次取得者であり、最寄駅からは徒歩限界圏にあるものの、手賀沼ふれあいライン沿道沿いに生活利便施設は整っている。土地価格は150㎡程度で1700万円、新築戸建住宅は3000万円までが需要の中心である。
一般的要因子育てしやすい街をアピールする我孫子市の地価はJR常磐線沿線では横ばい、一方でJR成田線沿線では下落傾向と二極化で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8673304
北緯 140度0207038

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

我孫子駅(地価相場 96,950円/㎡)天王台駅(地価相場 99,800円/㎡)東我孫子駅(地価相場 69,850円/㎡)北柏駅(地価相場 99,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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