千葉県我孫子市青山台２丁目１８７番１２(天王台駅・東我孫子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
97,600円
2016年01月01日に行った千葉県我孫子市青山台２丁目１８７番１２(千葉県我孫子市青山台２−１８−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を97,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県我孫子市青山台２丁目１８７番１２ |
| 住居表示 | 青山台２−１８−１５ |
| 価格 | 97,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 天王台、1,500m |
| 地積 | 164㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
姫野孝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 姫野孝 |
|---|---|
| 価格 | 97,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整然とした熟成度の高い住宅地域で、格別な地域要因の変動はない。高齢化率の上昇に伴い、地価は継続して下落している。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした熟成度の高い住宅地域で格別な地域要因の変動はない。「天王台」駅へ徒歩限界圏内であり、去年3月の上野・東京ラインの開通はあったが、「青山台」地区の高齢化率は高く、地価下落は継続すると予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は我孫子市内等のJR常磐線各駅、特に「天王台」駅を最寄駅とする住宅地域。主たる需要者は当該同一需給圏内の居住者で都内へ通勤する給与所得者層を中心とする一次取得者である。都心へのアクセスが概ね良好な常磐線快速停車駅が最寄駅であり、徒歩限界圏ではあるものの、区画整然とし熟成した住宅地である当地域の需給は安定している。土地は170㎡で16∼17百万円程度、細分化された新築戸建住宅は27∼32百万円程度が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 都心接近性に優れる常磐線沿線の駅徒歩圏内の宅地需要は概ね堅調であるが、成田線沿線やバス便利用の地域では、需要過少で地価は概ね軟調である。 |
森口利彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森口利彦 |
|---|---|
| 価格 | 99,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はないが、南道路に面し、居住の快適性に優れる。 |
| 地域要因 | 区画整然とした既成の大規模住宅団地であり、地域要因に大きな変動は見られない。需給はやや弱含み傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした戸建住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。駅からやや距離があるため需要はやや弱く、地価水準もやや弱含み傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR常磐線「天王台」、「我孫子」駅を中心とする住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の30∼40歳代の一次取得者である。区画整然とした住宅団地で住環境は良好であるが、最寄駅からやや距離があり、需要は弱含み傾向で、地価水準も未だ下落傾向にある。市場の中心価格帯は、30万円／坪前後となっており、既存の住宅地域であることから、新築分譲はそれほど多くない。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調が続いており、個人消費も底堅く推移している。雇用、所得環境の改善が続くなか、今後の回復傾向が期待されている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8804182 北緯 140度0495839 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県我孫子市岡発戸字原１１７２番６千葉県我孫子市下ケ戸字大久保７０番１１ほか１筆千葉県我孫子市柴崎字巻の内１２２１番５千葉県我孫子市中峠字神明前１１４１番２千葉県我孫子市柴崎字１丁目５４０番６千葉県我孫子市並木７丁目１２１０番１９千葉県我孫子市泉１７５９−８千葉県我孫子市柴崎字天王裏７１０番２外千葉県我孫子市下ヶ戸字宮前７３２番２０千葉県我孫子市根戸字根切３４４番７０千葉県我孫子市下ヶ戸字大久保６５番３６外千葉県我孫子市柴崎字巻ノ内１１８１番茨城県取手市新町２丁目甲８１７番１ほか１筆
参考：近隣駅の地価相場
天王台駅(地価相場 99,800円/㎡)東我孫子駅(地価相場 69,850円/㎡)取手駅(地価相場 57,100円/㎡)湖北駅(地価相場 62,000円/㎡)西取手駅(地価相場 56,700円/㎡)我孫子駅(地価相場 96,950円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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