地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、現在、中心商店街では新しい施設がオープンする等変化が見られており、その影響が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中心商店街の衰退に伴い、近隣地域の店舗・事務所ビルでは賃貸需要が減退しており、空室の増加や賃料水準の低下が認められる。そのため、収益価格が低位に試算されたものと思料されるが、当該地域では従前より自用取引が支配的であるため、収益価格を参酌し、比準価格を中心として、代表標準地の価格との均衡に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないものの、賃貸需要の低下等により当該地域に対する需要は減退している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、下層階店舗、上層階事務所が建ち並ぶ商業地域である。土地建物への新規投資が少ないことや事業収益の悪化等による賃貸需給の不均衡等から収益価格の規範性は相対的に劣るものと判断される。地域の特性を考慮して、同一需給圏内の類似地域等における実際の取引価格に基づき実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、不動産取引市場の動向に留意、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路、中心部への接近性に優れる地域として熟成している。地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路背後の利便性の良好な住宅地域として今後も同様の住環境を維持するものと予測する。街路条件等により、地価は当分の間、弱含み傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

周辺ではアパート等がみられるが標準地の規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定が現実的ではないため収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、各種補修正等は適切に行われ、実証的で規範的な価格が得られた。快適性を重視する地域的特性から、取引価格水準が指標とされ価格決定されることが一般的であると認められるため、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の動向に留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められず、津波浸水区域外で不動産需要及び地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、北環状線背後の成熟した住宅地域であって、ほぼ現状を維持した状態にて推移するものと予測する。また、比較的人気の高いエリアであるため、地価は今後も安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、容積率制限100％の公法上の規制を受ける地域で、自用目的の取引が中心であるため、収益価格を試算することができなかった。一方で試算できた比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認められることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、本件においては比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。

地域要因

近隣地域は、繁華性の高い路線商業地域で、新規店舗の出店もみられる等、比較的商況は安定しており、地価は下落から横ばいに転じている。

地域要因の将来予測

近隣地域は、幹線道路沿いに低層店舗等が連たんする路線商業地域であり、そのような地域要因に変化はないものと予想される。安定的な商況の下、地価は下落から横ばいに転じており、今後は上昇が期待される。

価格決定の理由

近隣地域は、路線商業地域として比較的安定的な状態にあったが、不況の影響等により賃料が下落したため、収益価格が低位に試算されたものと思料する。しかし、そもそも高知市では、商業地域と雖も自用取引が主体であるため、比準価格を中心として収益価格を参酌し、代表標準地との価格の均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、当該地域に係る需要は減退傾向にあって、既存商業地域として衰退傾向が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は、小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域としてほぼ成熟しており、今後もほぼ現状を維持した状態にて推移するものと予測するが、地価は暫く下落基調が続くものと予測される。

価格決定の理由

今般の経済情勢の低迷等により収益力の低下が伺われ、また収益物件として新規投資に見合う賃料が見込めないため、収益価格は他の試算価格よりやや低位に得られた。一方で比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認められることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、かつ価格形成要因の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。

地域要因

幹線道路背後の熟成度の高い住宅地域で、不況や津波懸念等により地価下落が続いているが、下落幅は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は高知市郊外、幹線道路背後の利便性の高い住宅地域であり、当該地域要因に変化はないものと予想される。津波懸念等により地価は引き続き下落基調で推移するが、下落率は縮小していくものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は幹線道路背後の住宅地域で、共同住宅も散見されるものの戸建住宅が中心であり、土地取引は自用目的が多く収益目的の取引は少ない。これは、地価水準の高さや、高知市の賃貸市場における賃料低迷により、賃貸物件の収益性が低いこと等に起因する。従って、実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌し、指定基準地からの変動を確認の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性に優れる区画整然とした住宅地域として地域要因は安定している。

地域要因の将来予測

環境が優れる住宅地域として熟成しており、当分同様のあり方で推移するものと予測する。長期に亘り地価下落が継続してきたが、利便性が高い住宅地域として、今後、地価は概ね安定的に推移するものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺では共同住宅等が見られるが、地域内では自己使用目的の取引が中心であることや土地建物一体の投資額に見合う賃料水準が確保されておらず、事業収支の観点から共同住宅の想定が現実的でないため収益価格は求めることができなかった。一方、比準価格は、各種補修正は適切に行われ実証的で規範的な価格が得られた。よって、比準価格を標準とし、価格形成要因の動向にも留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

郊外型大型商業施設への顧客の流出、高知駅周辺地域との競合等の影響もあり、商況は衰退傾向であり、地価は下落が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場における実際の取引事例を基に試算された実証的な価格であり、説得力が高い。収益価格は、想定建物が生み出すであろう純収益を基に価格を試算するものであり、収益性を反映した価格であるが、賃料水準の低下により、新規投資への採算性を欠いており、低位に試算された。よって、相対的に説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高知インターチェンジからの利便性は良好である。周辺地域に共同住宅の建設が相次いでおり、地域の熟成が進んでいる。

地域要因の将来予測

近年、幹線道路であるインター通り背後で、住宅地域としても利便性が向上している。今後も周辺には商業施設、事業所の立地が進み、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅も見られる、区画整然とした利便性の高い住宅地域である。自己使用目的が取引の中心で有り、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、実証的な取引事例より比準しており取引の実情を反映させている。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

開発行為等が制約される市街化調整区域であり、地域要因に格別の変動は認められない。

地域要因の将来予測

高須地区の市街地に近い市街化調整区域内の住宅地域で、接近性、利便性等は比較的優れ安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

市街化調整区域内の集落であって、周辺において建物賃貸借関係を観察できるものの、公法上の規制等により賃貸市場は未成熟である。自己使用目的の取引が支配的な地域であるため、規範性が低い収益価格は試算せず、市場の特性を反映する比準価格を標準とし、需給動向等も考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

自然災害が懸念される住宅地域であり、土地需要は回復の兆しが見られず、幅は縮小しつつも、地価は下落を継続している。

地域要因の将来予測

地域要因に大幅な変化はないものと予測する。自然災害の懸念から、土地需要は弱含みで、地価は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的での戸建住宅地取引が中心の地域であり、共同住宅は少数が散在する程度。標準地の規模からもアパートの新築想定は投資採算性に欠けるため、収益還元法の適用は行わなかった。取引事例比較法は、市街地南東部における代替競争不動産から事例を選択して比準しており、各事例の特性を充分に加味して試算を行っているため、規範性が高い。したがって、比準価格を採用し、市場の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内でも優良な住宅地域で、区画や街路が整然とし、居住環境も成熟している。特段の変革要因は認められないが、中心部への需要回帰が指摘される。

地域要因の将来予測

市内で最も優良な居住環境を有する地域として熟成している。ここ数年の大幅下落で価格が低廉化したこともあって最近では需要が回帰しつつあり、今後も良好な住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の周辺では共同住宅の供給も見られるが、自用目的での取引が支配的で居住環境が特に重視される市場であるため収益価格は低位に試算された。取引事例は同一需給圏内における価格牽連性の高い事例を採用し、補修性並びに要因比較も適切で信頼性の高い比準価格が得られた。よって、収益性よりも快適性が重視される市場特性を勘案し、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

浸水想定区域に位置することから、同一需給圏内における相対的地位の低下が認められる。

地域要因の将来予測

高知市南部郊外部の住宅地域として熟成しており、今後も同様の住環境を維持していくものと予測する。自然災害への警戒感等により、地価は下落傾向を持続している。当該傾向は当面の間、持続するものと思料する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等も見られるが、郊外部の第一種低層住居専用地域内に位置する戸建住宅地域であり、事業収支の観点から共同住宅の想定が経済合理性を欠くと判断されるため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、各種補修正等は適切に行われ、実証的で規範性の高い価格が得られた。快適性を重視する地域的特性から比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の動向にも留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

高知市のやや北方、愛宕商店街の西側背後に位置する、利便性のある優良な住宅地域である。特に地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

愛宕商店街等市街地に近く、低層住宅地として熟成しているため、標準的使用は現状のまま推移すると考えられる。地価下落は緩和傾向にあると予測する。

価格決定の理由

近隣地域では共同住宅も見られるが、収益性よりも居住の快適性が価格形成の指標とされ、自己使用目的が取引の中心で有り、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、実証的な取引事例より比準しており取引の実情を反映させている。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討を踏まえ、価格形成要因の動向等に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

工業地もBCPの観点から高台が選考される面があるが、景気の回復による材料や製品の入搬出等で湾岸エリア限定の需要もあり、緩やかな回復傾向。

地域要因の将来予測

高知県の鉱工業指数は全国的には最低水準であるが、全国的な景気回復の影響で、高知県の工業も緩やかな回復基調と報告され、DIでは楽観的な見通しもあり、それらを反映し不動産需要も下落率は緩和傾向と予測する。

価格決定の理由

典型的需要者は資材及び製品の運搬・労働力確保等の難易、供給処理施設等の整備の状況等、自社工場経営に係る条件の比較をし、不動産を選択する者である。同一需給圏の規範性のある事例を基に、適切に要因比較を行った結果、説得力ある比準価格が得られた。本件では、同一需給圏内で工場の賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算していない。よって、他の標準地との価格の均衡に留意して、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

周辺に所在する弥右衛門地区の路線商業地域との競合、地域内での立地等により、近隣地域に対する需要は減退している。

地域要因の将来予測

高知市東部幹線道路沿いの路線商業地域である。弥右衛門地区の商業地域との競合、奥行が深い画地条件等から、当該地域に対する需要はやや低い。地価は、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、国道沿道の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域内では、自己使用目的での取引が中心であること及び収益の低迷、賃貸需給の不均衡等から収益価格の規範性は相対的に劣るものと判断する。一方、比準価格の試算では、各種補修正、要因比較も適切に行われ、実証的かつ規範性のある価格が得られた。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年JR高架事業が完成したが、当該要因による居住環境や地価水準等への影響は希薄である。なお、これ以外に特段の変動要因等は認められない。

地域要因の将来予測

狭隘な道路が多く、小規模住宅が密集する地域であるが、中心部への接近性に恵まれた地域である。近年、相対的地位が低下しつつある感が否めないものの、今後も概ね同様な傾向により推移するものと予測される。

価格決定の理由

一部にアパート等の収益物件はあるが、賃貸市場が未成熟で、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、自用目的の取引が支配的である。よって新屋敷内の取引事例から求めた取引実態を反映した比準価格を標準とし、他の標準地とのバランスも考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域内の開発工事において、一部道路拡幅による連続性の改善等がみられ、波及効果が注視される。

地域要因の将来予測

街路条件がやや劣る地域であったが、標準地の北側で分譲マンション建設目的の開発工事により近隣地域内部に従来4m道路が幅員8mと6mに拡幅され街路条件が一部改善している。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅を中心に共同住宅等もみられる地域である。周辺地域にも共同住宅等もみられるが、当該地域では自己使用目的の取引が中心である。当該近隣地域は、快適性が重視される戸建住宅地域であるため、信頼性のある取引事例により試算した比準価格を標準とし、地域としての注目度等も考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特筆すべき変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

小規模住宅が建ち並ぶ当該地域においては、投資採算性、収益性が土地価格形成の規範となっていないため、収益還元法の適用は行わなかった。一方で、比準価格は、近傍の牽連性の高い事例を採用し要因比較も厳密に行っており、その精度は保持できており、市場の状況をも反映している。よって、実証性を有する比準価格を採用し、売買情報や市場における需給の変化等を勘案したうえで、代表標準地との検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺では小規模分譲等により宅地への転換が見られ、土地需要は比較的堅調で、地価下落幅は若干縮小している。

地域要因の将来予測

標準的使用に変化はないものと予測する。比較的利便性の高い住宅地域に存し、付近では公共公益的施設の整備計画も進捗中で、今後の地価変動は横ばいに向かっていくものと予測する。

価格決定の理由

アパートの混在が見られるため、収益還元法を適用したが、自己使用目的の取引が支配的で、収益獲得目的の取引はあまり見られない地域であり、収益還元法の説得力は低い。比準価格は、代替関係が成立する市北部の事例を採用して、各価格の規範性を検討の上、試算しており、高い信頼性と説得力を有するものと思料する。以上の検討により、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。