高知県高知市桜井町２丁目４２番外(菜園場町駅・高知駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
105,000円
2016年01月01日に行った高知県高知市桜井町２丁目４２番外(高知県高知市桜井町２−１−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を105,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 高知県高知市桜井町２丁目４２番外 |
| 住居表示 | 桜井町２−１−１６ |
| 価格 | 105,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 高知、1,500m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:4.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかに店舗等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小坂雄一郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小坂雄一郎 |
|---|---|
| 価格 | 105,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に変動はない。 |
| 地域要因 | 特筆すべき変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、下知地区を中心に高知市の中心市街地周辺部の一般住宅地域一円である。都心に近く生活利便性が良好な住宅地域であり、典型的な需要者は自己使用目的に取得する一般所得者層である。震災の浸水懸念の影響は残るが、景気回復や土地としての基礎的価値が高いことや競合する非浸水地域との宅地としての効用比較から下落幅は低下傾向にある。総額については取引規模が個別的であって把握し難いが、35万円／坪程度が中心価格帯と推察する。 |
| 一般的要因 | 人口減少及び震災による浸水懸念から需要の低迷が続いているが、景気回復傾向、連年続いた地価低廉化の影響等から下落率は緩和傾向にある。 |
植田将司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 植田将司 |
|---|---|
| 価格 | 104,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は特に無い。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動は認められないが、津波懸念等から需要は減退傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、一般住宅のほかに店舗等が混在する住宅地域であるが、今後もほぼ現状を維持した状態にて推移するものと予測する。また、地価は徐々に下落緩和傾向にあるものの、暫くは下落基調が続くものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、下知地区を中心として高知市中心市街地を形成する住宅地域一帯である。主たる需要者は市内在住の30代∼40代の一次取得者が中心と把握される。近隣地域は、都心部への距離、商業施設への接近性良好な立地性を有するものの、街路条件がやや劣る住宅地域である。当該地域の中心価格帯は、更地で坪33万円から坪35万円程度が中心と把握されるが、津波懸念等から需要は相対的に低位で、地価は依然として弱含みにて推移している。 |
| 一般的要因 | 需給動向は徐々に均衡しつつあるものの、景気回復の足踏みが見られ、先行きに対しても未だ不透明感が残る。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：津波 | 浸水域(宝永4年(1707)10月28日・安政元年(1854)12月24日・昭和21年(1946)12月21日 宝永地震・安政南海地震・南海地震) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度56019 北緯 133度5513712 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
菜園場町駅(地価相場 98,200円/㎡)高知駅(地価相場 99,300円/㎡)梅の辻駅(地価相場 98,200円/㎡)知寄町三丁目駅(地価相場 100,600円/㎡)入明駅(地価相場 93,600円/㎡)薊野駅(地価相場 93,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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