高知県高知市桜馬場１８番(円行寺口駅・入明駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


136,000円

2016年01月01日に行った高知県高知市桜馬場１８番(高知県高知市桜馬場３−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を136,000円/㎡としました。

高知県高知市桜馬場１８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番高知県高知市桜馬場１８番
住居表示桜馬場３−９
価格136,000円/㎡
交通施設、距離円行寺口、830m
地積180㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域
前面道路の状況西5.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

原田春芽氏による調査レポート

不動産鑑定士原田春芽
価格136,000円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因市内でも優良な住宅地域で、区画や街路が整然とし、居住環境も成熟している。特段の変革要因は認められないが、中心部への需要回帰が指摘される。
地域要因の将来予測市内で最も優良な居住環境を有する地域として熟成している。ここ数年の大幅下落で価格が低廉化したこともあって最近では需要が回帰しつつあり、今後も良好な住環境を維持していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は高知市中心部に位置する高価格帯の住宅地域全域。特に高知城周辺との価格牽連性が強い。需要者の中心は高知市内に通勤又は居住する高所得者層を中心とするエンドユーザーが典型的。また圏外からの転入者もみられステイタス性の高い地域で需要は底堅いが、供給自体が少なく取引件数自体が稀有である。土地の成約価格は取引自体が少ないため一概な指摘が難しいが概ね13∼15万円／㎡に収束するものと思料される。なお、新築戸建物件は少ない。
一般的要因雇用、賃金、所得等全般に改善傾向が見られ、地域経済は徐々に回復しつつあるが、不動産市場への波及効果は弱く、依然として軟調さが指摘される。

畠山照章氏による調査レポート

不動産鑑定士畠山照章
価格136,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動は認められない。
地域要因地域内は、利便性の高い準優良住宅地域で特段の変動要因は無いが、優良物件を求める富裕層の中に割安感も一定数あり、今後、反転の可能性もある。
市場の特性同一需給圏は、高知市内の一般住宅地域一円であると判断したが、中でも高知市中心部の準優良住宅地域について選好性が強い。典型的需要者は高知市内在住の比較的高所得の一次取得者。当該地域はこれまで利便性の高い準優良住宅地域として、地価は高価格帯にあり弱含みで推移してきた。優良物件を求める富裕層も存在しその中には割安感も一定数ある。地価は底堅く、今後、反転の可能性もある。現在の価格水準は、概ね44∼45万円／坪のレンジと思料する。
一般的要因県内経済は、全国的に低位であるが、緩やかな回復基調と報告されている。求人倍率等雇用環境も改善し不動産需要は弱含みながら下落率は緩和傾向。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：津波浸水域(宝永4年(1707)10月28日・安政元年(1854)12月24日・昭和21年(1946)12月21日 宝永地震・安政南海地震・南海地震)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
災害リスク：水害浸水域(昭和47年(1972)9月 昭和47年台風20号)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度5632528
北緯 133度5260123

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

円行寺口駅(地価相場 88,900円/㎡)入明駅(地価相場 93,600円/㎡)旭駅(地価相場 84,200円/㎡)高知駅(地価相場 99,300円/㎡)梅の辻駅(地価相場 98,200円/㎡)菜園場町駅(地価相場 98,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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