高知県高知市北竹島町字南汐田中ノ丸１０３番５４(桟橋車庫前駅・梅の辻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


80,300円

2016年01月01日に行った高知県高知市北竹島町字南汐田中ノ丸１０３番５４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を80,300円/㎡としました。

高知県高知市北竹島町字南汐田中ノ丸１０３番５４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番高知県高知市北竹島町字南汐田中ノ丸１０３番５４
住居表示 
価格80,300円/㎡
交通施設、距離高知、2,900m
地積114㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパートが見られる住宅地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中村健氏による調査レポート

不動産鑑定士中村健
価格80,300円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因地域要因の変動は特にない。自然災害への警戒心や地域内に狭幅員街路が多く見られることに起因して、土地需要は弱含みで地価下落が継続している。
地域要因の将来予測既成の住宅地であり、標準的使用は暫く変化がないものと予測する。自然災害に対する警戒感から、需要はやや弱含みで、地価は下落傾向を続けるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね高知市中心部の圏域で、そのうち潮江地区における住宅地域と強い代替関係が成立する。典型的需要者は高知市内居住者で、一次取得者・二次取得者ともに存する。近隣地域は住宅地として既に成熟しており、狭幅員街路の配置や自然災害への警戒心から、需要はやや弱含みで、長期の市場滞在物件や低廉価格での土地供給も散見される。土地は総額1，000万円程度、新築戸建物件では2，500万円前後が需要の中心価格帯となっている。
一般的要因全国的な景気回復の基調と、長らく続いている地価下落による底値感とにより、市内の地価下落幅が縮小に向かっている。

森澤博之氏による調査レポート

不動産鑑定士森澤博之
価格80,300円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因やや街路条件の劣る古くからの住宅地であり、地震による津波被害の懸念の強い地域であることから、需要は減少傾向にあり、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測小規模住宅、アパート等が密集する古くからの住宅地域であり、特段の変動要因は認められないが、地震による津波被害が懸念されており、地価は弱含みが続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、高知市中心市街地に存する住宅地域一円であり、特に鏡川南岸に位置する潮江地区につき代替性が強い。地域は、小規模住宅、アパート等が密集する古くからの住宅地域であり、やや街路条件が劣る。特段の変動要因は認められないが、地震による津波被害の懸念が強く、需要は減少傾向である。需要者は、高知市在住の個人エンドユーザーが中心であり、土地は坪当たり25∼27万円程度、総額1000万円前後の価格帯の需要が中心である。
一般的要因雇用・所得環境に改善がみられるなど景気は上向きであるが、消費者レベルでの実感に乏しく、人口減少等の影響を受け、不動産需要は弱含みである。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：津波浸水域(宝永4年(1707)10月28日・安政元年(1854)12月24日・昭和21年(1946)12月21日 宝永地震・安政南海地震・南海地震)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
災害リスク：水害浸水域(昭和47年(1972)9月 昭和47年台風20号)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度5440389
北緯 133度5405171

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

高知県高知市北本町４丁目２９番９高知県吾川郡春野町弘岡中字田鍋８２９番１高知県吾川郡春野町西分字馬場末２２４番１高知県吾川郡春野町東諸木字新橋１４３６番１高知県高知市神田字大山田２０４番高知県高知市帯屋町字第三北側２７番１高知県高知市種崎町字中種南側１５８番ほか１筆高知県高知市本町字第一北側１３番３ほか１筆高知県高知市菜園場町６８番４高知県高知市梅ノ辻５６番３高知県高知市上町１丁目２６４番高知県高知市弥生町１１６番７高知県高知市横内字西横内１０番１高知県高知市汐新町１丁目８３番８高知県高知市西久万字水谷１８６番１５ほか１筆高知県高知市上本宮町字西川原２３７番３３高知県高知市帯屋町１丁目１７１番高知県高知市はりまや町２丁目１７８番高知県高知市土居町４５番外高知県高知市塩屋崎町２丁目４４番１高知県高知市大津字北池ノ内乙１９１０番３高知県土佐郡土佐山村中切字岩屋渕１９８番３高知県土佐郡土佐山村高川字中谷１２７０番高知県吾川郡春野町仁ノ字中土居３１３５番１外高知県高知市本町４丁目６３番高知県高知市升形５２番高知県高知市潮新町２丁目１１２番外高知県高知市棧橋通５丁目１７番２３外高知県高知市帯屋町２丁目２８番１高知県高知市瀬戸西町３丁目１４３番１０高知県高知市天神町９６番高知県高知市六泉寺町字東田ノ尻南ノ丸１０８番４高知県高知市上町１丁目２９６番１

参考：近隣駅の地価相場

桟橋車庫前駅(地価相場 98,200円/㎡)梅の辻駅(地価相場 98,200円/㎡)菜園場町駅(地価相場 98,200円/㎡)高知駅(地価相場 99,300円/㎡)知寄町三丁目駅(地価相場 100,600円/㎡)入明駅(地価相場 93,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード