高知県高知市新屋敷２丁目１４８番２(円行寺口駅・入明駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
93,600円
2017年01月01日に行った高知県高知市新屋敷２丁目１４８番２(高知県高知市新屋敷２−１３−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を93,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 高知県高知市新屋敷２丁目１４８番２ |
| 住居表示 | 新屋敷２−１３−１９ |
| 価格 | 93,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 円行寺口、300m |
| 地積 | 136㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が密集する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
松村幸生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松村幸生 |
|---|---|
| 価格 | 93,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 近年JR高架事業が完成したが、当該要因による居住環境や地価水準等への影響は希薄である。なお、これ以外に特段の変動要因等は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 狭隘な道路が多く、小規模住宅が密集する地域であるが、中心部への接近性に恵まれた地域である。近年、相対的地位が低下しつつある感が否めないものの、今後も概ね同様な傾向により推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 当該近隣地域は、高知市の中心部、円行寺街道の西方背後の小規模な一般住宅が密集する既成住宅地域である。同一需給圏は、高知市の中心部に近い小高坂、初月、旭街地区等の住宅地域の圏域。典型的な需要者は市内在住の個人のエンドユーザーである。中心部に近く利便性が高いが、道路事情が劣り、需要は低調である。新築物件の供給は少なく、開発可能な土地もない。中心価格帯は土地価格で坪31万円前後である。 |
| 一般的要因 | 各種指標が全国下位を示す、地域経済の不振から、土地需要は低調であるが全国的な景気回復基調から、地価の下落幅は縮小している。 |
清水卓氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 清水卓 |
|---|---|
| 価格 | 93,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は認められない。 |
| 地域要因 | 周辺での高架事業が完成したものの、当該地域への影響は小さく、地域要因に特段の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路背後の利便性の良好な住宅地域として今後も同様の住環境を維持するものと予測する。当該地域の街路条件等により、地価は当分の間、弱含みからやや下落傾向で推移するものと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は高知市中心部周辺に所在する一般住宅地域である。主たる需要者は高知市内在住の一次取得者が中心であり、他地区からの流入はやや限定的である。中心部への接近性に恵まれ、街路条件が良好な宅地に係る需要は堅調であるものの、地域内には行き止まり道路が多く存し、近年、供給されている住宅地と比較して幅員、連続性等が劣る。競争力の低下が認められ当該地域に対する需要は減退している。更地は31万円／坪程度が中心価格帯と推定される。 |
| 一般的要因 | 近年の公共工事の増加等により県内経済指標は緩やかに改善している。マイナス金利政策もあり各種条件に優れる不動産需要は回復基調にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 変成岩変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：津波 | 浸水域(宝永4年(1707)10月28日・安政元年(1854)12月24日・昭和21年(1946)12月21日 宝永地震・安政南海地震・南海地震) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 災害リスク：水害 | 浸水域(昭和47年(1972)9月 昭和47年台風20号) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度56445800000001 北緯 133度5196324 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
円行寺口駅(地価相場 88,900円/㎡)入明駅(地価相場 93,600円/㎡)旭駅(地価相場 84,200円/㎡)高知駅(地価相場 99,300円/㎡)梅の辻駅(地価相場 98,200円/㎡)高知商業前駅(地価相場 75,650円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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