高知県高知市潮新町１丁目７９番２(梅の辻駅・菜園場町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
98,200円
2017年01月01日に行った高知県高知市潮新町１丁目７９番２(高知県高知市潮新町１−１４−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を98,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 高知県高知市潮新町１丁目７９番２ |
| 住居表示 | 潮新町１−１４−４ |
| 価格 | 98,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 高知、2,300m |
| 地積 | 224㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
吉田龍平氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉田龍平 |
|---|---|
| 価格 | 98,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は認められない。 |
| 地域要因 | 鏡川大橋から県道（電車通り）と国道56号の交差点に至るまでの国道沿道の発展傾向により、潮江地区における相対的な利便性の向上が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 近年、潮江地区は、市内における需給ギャップが最大であったと推察するが、当町は、当地区内での安定性が高位で、売買希望価格と取引価格の乖離は縮小しつつある。地価は、やや下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は潮江地区北部の優良な住宅地域の範囲。主たる需要者は、市内在住の一次取得者が中心で、圏域外からの流入も認められる。区画整然とした利便性の高い地域であり、従来は、高知市中心南部において相対的な選好性が高い地域として把握されてきた。しかし、自然災害への警戒感を主因に、地価は下落傾向で推移してきた。土佐道路の開通以降は、値頃感が出初め、地価下落は縮小傾向にある。価格水準は28∼33万円／坪程度の範囲と思料される。 |
| 一般的要因 | マイナス金利の導入以降、金融機関の不動産融資に対する積極姿勢が継続し、浸水想定外の地域を中心に、需要は回復した状況が持続している。 |
植田将司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 植田将司 |
|---|---|
| 価格 | 98,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は特に無い。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動は認められないが、津波懸念等から依然として需要は低位な状況にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、一般住宅と共同住宅等が混在する住宅地域であって、一時に比し地価は徐々に安定化傾向にあるものの、津波懸念等の影響から暫くは下落基調にて推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、高知市南部域の中心市街地を形成する住宅地域一帯である。主たる需要者は市内在住の30代∼40代の一次取得者が中心と把握される。近隣地域は、都心部への距離、商業施設への接近性良好な立地性を有するものの、景気回復の遅れ等の要因に加え、津波被害への懸念もあり、需要回復には至っておらず地価は依然として弱含みにて推移している。当該地域の中心価格帯は、更地で坪30万円台前半程度が中心と把握される。 |
| 一般的要因 | 需給動向は徐々に均衡しつつあるものの、未だ明確な景気回復には至っておらず、先行きに対しても不透明感が残る。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：津波 | 浸水域(宝永4年(1707)10月28日・安政元年(1854)12月24日・昭和21年(1946)12月21日 宝永地震・安政南海地震・南海地震) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 災害リスク：水害 | 浸水域(昭和47年(1972)9月 昭和47年台風20号) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度5512993 北緯 133度5479996 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
梅の辻駅(地価相場 98,200円/㎡)菜園場町駅(地価相場 98,200円/㎡)桟橋車庫前駅(地価相場 98,200円/㎡)高知駅(地価相場 99,300円/㎡)知寄町三丁目駅(地価相場 100,600円/㎡)入明駅(地価相場 93,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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