高知県高知市塩屋崎町２丁目４４番１(梅の辻駅・桟橋車庫前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


91,700円

2017年01月01日に行った高知県高知市塩屋崎町２丁目４４番１(高知県高知市塩屋崎町２−８−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を91,700円/㎡としました。

高知県高知市塩屋崎町２丁目４４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番高知県高知市塩屋崎町２丁目４４番１
住居表示塩屋崎町２−８−９
価格91,700円/㎡
交通施設、距離高知、2,500m
地積201㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西5.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

植田将司氏による調査レポート

不動産鑑定士植田将司
価格91,700円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特に無い。
地域要因地域要因に特段の変動は認められないが、津波懸念等から需要回復は相対的に遅れており、依然として地価も下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域において特段の地域要因の変動はなく、今後もほぼ現状を維持した状態にて推移するものと予測するが、地価は津波懸念の影響等から暫く弱含みが継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、潮江地区を中心とした高知市南部域の市街地を形成する住宅地域一帯である。主たる需要者は市内在住の30代∼40代の一次取得者が中心と把握される。近隣地域は、都心部への距離、商業施設への接近性良好な立地性を有するものの、津波被害への懸念もあり、需要回復には至っておらず、地価は依然として弱含みにて推移している。当該地域の中心価格帯は、更地で坪30万円程度が中心であると把握される。
一般的要因需給動向は徐々に均衡しつつあるものの、未だ明確な景気回復には至っておらず、先行きに対しても不透明感が残る。

猪野裕之氏による調査レポート

不動産鑑定士猪野裕之
価格91,800円/㎡
個別的要因特に変動はない。
地域要因特筆すべき変動は認められない。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動はなく当面は現状を維持すると予測する。地価は津波懸念の影響等から弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、潮江地区を中心に高知市の中心市街地周辺部の一般住宅地域一円である。都心に近く生活利便性が良好で閑静な住宅地域であり、典型的な需要者は自己使用目的に取得する一般所得者層である。震災の浸水懸念の影響は残るが、景気回復や土地としての基礎的価値が高いことや競合する非浸水地域との宅地としての効用比較から下落幅は低下傾向にある。総額については取引規模が個別的であって把握し難いが、30万円／坪程度が中心価格帯と推察する。
一般的要因人口減少を織り込みつつ、景気は緩やかに回復傾向にある。増加傾向の観光は外国人観光客のインバウンド効果の重要性が指摘されている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：津波浸水域(宝永4年(1707)10月28日・安政元年(1854)12月24日・昭和21年(1946)12月21日 宝永地震・安政南海地震・南海地震)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
災害リスク：水害浸水域(昭和47年(1972)9月 昭和47年台風20号)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度5486189
北緯 133度5411281

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

梅の辻駅(地価相場 98,200円/㎡)桟橋車庫前駅(地価相場 98,200円/㎡)菜園場町駅(地価相場 98,200円/㎡)高知駅(地価相場 99,300円/㎡)入明駅(地価相場 93,600円/㎡)知寄町三丁目駅(地価相場 100,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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