地域要因

小牧市の東名以北に位置する混在住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす要因も特になく、当面は現状の地域環境を維持し、又、地価も引き続き安定基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的での一般住宅地の取引が中心で、快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益還元法は、面積・間口等の画地条件を踏まえた結果、対象標準地上に収益性が顕在化する賃貸共同住宅を想定することが現実的でない為、非適用とした。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には、当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅東側の住宅地等を背後地とする幹線道路沿いの商業地である。周辺マンション等も立地しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

小牧駅から近い幹線道路沿いの街区で、周辺中層マンション等も介在するやや繁華性の低い商業地域である。今後も概ね現状のままの推移であり、地価水準は景気の回復の影響等をうけてやや上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は駅に近い路線商業地域に存する比較的面積が小さい商業地である。収益性が重視される地域ではあるが、現状では自用目的での取引価格を主として価格水準が形成されることが依然として多いことから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌して、更に単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画街路等が整然とした住宅地域にて、住環境施設にも恵まれ宅地需要は堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後共現状の住宅地域として推移すると予測した。

価格決定の理由

対象地は規模的に共同住宅の建築を想定するは困難な為、収益還元法は不適用とした。周辺では自用目的での取引が中心であり、利便性や居住の快適性を重視した価格が形成されている。以上より、市場における取引事例から求めた比準価格を重視しつつ、対象地が代表標準地であることからこの半年間の変動要因及び価格の変動率にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鉄道駅からの利便性に欠ける立地にあるが、居住環境の整った住宅地域であり、根強い需要に支えられて地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は鉄道駅から離れた賃貸需要の弱い住宅地域内に存し、かつ敷地規模等の画地条件を考慮した場合、共同住宅の想定は経済合理性を欠くため収益価格は試算しない。比準価格は市場で実際に取引された価格を基礎とするものであり、居住の快適性を指標とした自用目的の取引が殆どを占める住宅地域においてその信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近く、生活利便性も良好な住宅地域であることから、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、敷地規模の制約等により賃貸経営を想定することが非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小牧駅前の中心商業地域であり、相対的稀少性等を背景に需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸物件も見られるが新規投資目的はあまり見られず、賃料の設定が投下償却資産の回収を重視して決定されていること等により、元本と果実の相関関係がやや弱く、収益価格はやや低位に求められた。よって、本件では市場の実態を踏まえ、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

県道沿いの商業地域であり、現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。当該地域は収益性を重視する商業地域であるが、自己用の取引が中心である。したがって、比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性は高くないものの市中心部に比較的近い商業地域であり、背後の住宅地域の堅調な需要も反映し、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸物件も見られるが新規投資目的はあまり見られず、賃料の設定が投下償却資産の回収を重視して決定されていること等により、元本と果実の相関関係がやや弱く、収益価格はやや低位に求められた。よって、本件では市場の実態を踏まえ、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名古屋市に隣接する庄内川沿いの大工場を中心とする地域である。地域要因に変動は伺われない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本件対象標準地は大規模工場地である。大規模工場地の取引は自用目的が中心であり、賃貸目的の取引は想定できず、したがって賃料水準の把握が困難であるため、収益価格は試算しない。大規模画地の取引は少ないが、比準価格は春日井市内を中心として事例を収集し、要因比較も適正に行なわれており、信頼性や説得力は高い。以上より、比準価格を重視して、さらに標準地春日井9−2からの規準価格とも均衡を得ているので、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した住宅団地であり、特段の変動要因は見られず、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

 戸建住宅団地地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

 戸建住宅中心の住宅地域であり、共同住宅等収益物件は見られないため、これを想定することは現実的ではないと判断し収益価格は試算しなかった。近隣地域における取引は自用目的での取引が中心であることから、取引価格から試算された比準価格を標準とし、かつ、類似標準地との検討を踏まえ、市場動向にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近い利便性から、戸建住宅地は安定的な需給が認められ、継続して地価は堅調である。

地域要因の将来予測

市内中心部北寄りの平均的な住宅地域として特に用途的な変動はなく、一部に建替え等を経つつも当面は現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、運営上現実に共同住宅の建築想定は困難と判断し、収益還元法の適用は断念した。周辺地域は居住の快適性に着目して取引の行われる住宅地域であり、自己使用を目的とする取引が中心である。よって本件では、市場の取引価格から求めた比準価格を標準に、代表標準地との検討を十分に踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小牧市と共に市街化調整区域に需要が移り、当該地域も需要は減退しているが、最寄駅に近く都市計画道路の建設状況から穏やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

薬師川と都市計画道路富岡荒井線との間の工場等が建ち並ぶ地域であり、当面現状で推移するものと思われる。最寄駅には近いが、周囲の県道は幅員が狭く、地価は穏やかな下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中小工場主体の工業地域で、貸し工場を想定し収益価格を試算した。賃貸経営は旧来の地主によるものがほとんどで個別性が強く、収益価格は相対的に精度が劣る。したがって実証性に富む比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業地としての特段の変動要因はない。県道沿いの大型商業施設であり、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内におけるの路線商業地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。よって、市場を反映した取引事例より求められた比準価格を中心とし、事業者向けの商業用賃貸物件が需給、賃料水準ともに弱い賃貸市場を反映した収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、今後の不動産市場動向及び単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの既成住宅地域であることから地価は静態的である。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であることから、当面は現況の地域性を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は楽田地区に位置する既成住宅地域の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は、対象地の地積が小さくアパート事業の採算性を満たす建物の想定が困難であることから非適用と判断した。以上より、自己使用目的が取引の中心である市場の特性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域事情及び需給動向に特段の変動要因は無く、一般的要因の影響下で地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ熟成した既成住宅地域であり、現在特段の地域的変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建主体の住宅地域であり、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法を適用したが、対象標準地周辺の規範性のある実際の取引事例を採用しており、試算価格の信頼性は高い。周辺地域の土地取引は最終需要者の自用目的が主であり、収益性の価格影響度は低く、比準価格の信頼性は高いと判断する。また代表標準地からの規準価格との均衡も得ており、最近の経済情勢を考慮のうえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から遠い利便性が劣る住宅団地であることから、需要は弱く、地価は下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

田県神社前駅よりやや距離を有する既成住宅団地であり、住宅地として熟成しているものの、利便性の観点から地価は弱含み傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の不動産市場を十分反映したものである。収益価格は対象標準地の形状、規模等から賃貸想定が合理的でないので適用しない。本件では、比準価格を基に、代表標準地からの検討を行い、さらに現下の住宅地の需給動向及び地価の推移・動向を勘案し、前年標準地価格を考量のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅より遠隔地に位置するが、良好な居住環境を背景にして地価は安定化傾向にある。農地が漸次宅地化されること以外に特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

アパート等の収益物件も認められるものの、自己使用目的の取引が支配的な地域である。駅より遠隔地に立地するため、そもそも賃貸需要が乏しいとともに、更には賃貸物件用地としては十分な地積を有しておらず、採算性を充足する賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用するとともに、代表標準地との価格検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。