地域要因

特段大きな地域要因の変動は見られない。一般的要因の影響を受けて地域内の住宅地の地価も概ね横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後も良好な居住環境を維持していくものと思料される。一般的要因の影響を受けて地価は概ね横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

対象地周辺では転勤中等の有効活用としての貸家等も散見されるが、基本的に自用の一般戸建住宅がほとんどである。典型的な取引需要者である自己使用目的の個人は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向がある。また土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中層の店舗ビルが連担する駅至近の商業地域であり、地域要因の変動は無い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中層の店舗ビルが連担する鎌倉駅西口至近の商業地域である。主たる需要者は、事業，投資及び自用目的での法人又は個人であり、他物件との価格及び収益性を比較秤量して意思決定を行う。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は投資採算性を反映した理論的な価格である。いずれも重要な価格であるが、実証性の高い比準価格をより重視して両者を調整し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺においてミニ開発は見受けられるものの地域要因に影響を及ぼすような大規模な宅地開発等は無く、変動は特に見受けられない。

地域要因の将来予測

元来海に近い住宅地として根強い需要があり地価は横這い傾向にあるが、利便性がやや劣ることから、中長期的には地価は弱含みで推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺においてアパート等の収益物件も見受けられるが、駅からやや遠く利便性は劣り、収益性より海に近い住宅地として居住の快適性が重視される地域である。取引の中心は自用目的であることから、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

丘陵地にある区画整然とした住宅地域で、地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

鎌倉中央公園にほど近い、丘陵地の整然とした住宅地域だが、近年、敷地規模の大きな土地については開発業者による細分化も見られる。地価は当面横ばい若しくは緩やかな下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は敷地規模が200㎡を超える戸建住宅が多く、快適性や利便性が重視される自用目的の取引が中心である。戸建住宅の賃貸を前提とした収益価格は、このような地域環境の中、土地価格に見合った賃料の想定が困難なことから低位に求められた。従って、対象標準地と同じ梶原地区に存する規範性の高い取引事例を複数採用し、市場実態を特に反映した比準価格を重視し、収益価格を斟酌の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺においてミニ開発は見受けられるものの地域要因に影響を及ぼすような大規模な宅地開発等は無く、変動は特に見受けられない。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後とも現環境に変化はないものと予測する。旧鎌倉地区の需要は堅調であり、地価は安定的に推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は、「旧鎌倉」を代表する閑静な戸建住宅地域であり、アパート等の収益物件は散見される程度である。転勤中等の有効活用としての貸家等も見受けられるが、収益性より居住の快適性が重視される地域であり、取引の中心は自用目的で、賃貸市場の熟成は劣ると思慮する。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

背後地となる商圏は狭く、店舗数等も少ない商業地で、現状では商業基盤も現状維持の地域である。

地域要因の将来予測

周辺地域を商圏とする中低層の店舗、事務所ビルの多い近隣商業地域で、今後とも現環境に大きな変化はないものと予測される。新駅構想等周辺の再開発計画の進捗は見られず、地価に対する影響は未知数な状況にある。

価格決定の理由

近隣地域は中低層の小規模店舗ビルが多い近隣商業地域で、土地の高度利用が図られていないため商業集積度は低く、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は同様の地域性を有する近隣商業地の取引事例から試算されたもので市場の実勢を反映する実証的な価格である。本件ではより説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

閑静な住宅地域であるが、やや利便性が劣る。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地である。当面は現状程度の利用状況で推移を続けるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は熟成度の高い戸建住宅地域である。地域内にアパート等の収益物件は少ない。土地取引は自用目的が支配的であり、収益性より居住の快適性，利便性が重視されている。ついては、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格も斟酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近い旧鎌倉エリアにあって、富裕層の需要が底堅く推移してきた住宅地域。

地域要因の将来予測

交通利便性が良好であると共に、旧鎌倉地区にあってブランド性を併せ持つ優良住宅地域である。津波への懸念から需要が減退した時期もあったが、最近は根強い需要が復活してきた。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域内には、一部に資産運用目的の賃貸マンションやアパート、店舗等も見られるが、これらは旧来からの地主層が、土地の有効活用を目的として建設したものであり、投資目的での土地取引は僅少である。当該地域は優良住宅地域として自用を目的とした取引が支配的であるため、市場の実勢を反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

逗子駅徒歩圏、平坦な旧来からの既成住宅地で利便性は高い地域である。地域に特有な変動要因は見られず、地価は概ね横這い状態にある。

地域要因の将来予測

 地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は概ね横這い状態にあるものと予測される。

価格決定の理由

 標準地は中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域に存しており、共同住宅等の収益物件も散見されるが、自己使用目的の居住用不動産が物件取引の中心となっている。よって、市場性を反映した比準価格の規範性、信頼性は優ると思料され、収益性を反映した収益価格の適合性はやや劣ると判断する。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に無い。居住環境と利便性等が優れた住宅地域であるため、地価は小幅ながら上昇が続いている。

地域要因の将来予測

地積規模が特に大きい画地が分割される事例も散見されるが、特段の地域要因の変更は見込まれず、当分の間現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

良好な接近性・利便性を反映して賃貸用共同住宅も散見されるが、収益物件の建築を目的とした土地購入は投資額回収に長期間を要しリスクもあるため、需要の相当部分は戸建住宅等の自用目的が占めている。よって、信頼性が高い取引事例から試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

江ノ島電鉄線沿線の県道に面した駅に近い商業地域であり、背後地にも特段の変化は見られないことから、地価は安定的に推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地の規模にて、新規に土地を取得し、賃貸目的の収益物件を建築する事例は殆どなく、地域の需要の中心は自用の低層店舗若しくは店舗付事務所、住宅等が中心であることから、利回りを中心とした収益市場の熟成度は藤沢駅や鎌倉駅等のターミナル駅の中心地に比してかなり低い。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏の既成住宅地域で利便性も高いが、地域の変化をもたらせるような特記事項はない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多く見られる住宅地域で、今後も現環境が維持されるものと予測される。駅への接近性良好な地域であり、地価は当面はほぼ均衡状態で推移するものと思われる。

価格決定の理由

駅への接近性に優れた地域で土地の有効利用の観点から地主層による賃貸共同住宅も多く見られるが、高度利用を図るほどの市場ではなく収益価格は低位に試算される結果となった。市場の取引は自用目的が主で、土地の収益性よりも利便性や快適性を重視する住宅地域であるので、市場実態を反映した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅に近い既成住宅地域であり、生活利便性の高い地域である。震災の影響は薄れたものの、需給は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅、アパート、店舗等が混在する最寄駅に近い住宅地域である。地域の特段の変動要因はなく、今後も現状を維持して推移するものと判断される。震災の影響は薄れたものの、需給は弱含み傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地は最寄駅に近い交通利便性に富む住宅地域に存する。近隣地域は熟成した住宅地域でありアパート等も見られるものの、主たる需要者は自己使用の個人であり、収益性よりも居住の快適性・利便性に基づく市場価値を重視して土地取引を行う。土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されず収益価格は低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的小規模な住宅、事業所が混在する地域で、転出入も少ない地域性から、地域要因の変動は小さい。

地域要因の将来予測

一般住宅と小規模事業所等が混在する成熟した地域で、今後とも現況に大きな変化はないもの予測する。地価動向は市内中心部に対する選好性の好転の影響から、ほぼ安定的に推移ている。

価格決定の理由

賃貸市場はアパートを中心に営業用建物の賃貸も見られる地域であるが、高度利用が困難であることと土地価格に見合う賃料水準が形成されている地域ではなく、収益価格は低位に試算された。市場の取引は自用目的での取引が中心で投資目的での需要は極めて少ないことから、同等の地域性を有する信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

江ノ島電鉄沿線の住宅地域で、最寄り駅から徒歩圏内であるが、利便性がやや劣るため、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は藤沢市南西部の戸建住宅を中心とする住宅地域で、特に価格形成に影響を及ぼす変動要因はないので、当分の間現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。本件においては、対象標準地が最寄り駅から徒歩圏にあり、利便性は概ね良好であるので、投資採算性の検討も行ったが、収益目的よりも、自己使用目的での取引が中心であるので、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮して、上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域のためであり需要は比較的堅調である。地価も安定して推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は駅からは徒歩圏の中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、大きな変動要因も見受けられず、同様の環境を暫くは維持するものと思料される。地価は概ね横ばい傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は藤沢本町駅から徒歩圏の住宅地域でありアパート等の収益物件も見られるものの、需要の中心となっているのは、あくまでも居住の快適性等が重視される自用目的の取引としての戸建住宅であるため、賃貸市場は成熟しておらずこのため収益価格は低位となった。従って、本件では市場性を反映する取引事例を採用して試算した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺において大規模な宅地開発等は無く、地域要因に影響を及ぼすような変動は特に見受けられない。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後とも現環境に変化はないものと予測する。地価は横ばい傾向にあったが、利便性が劣ることから今後弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ高台の住宅地域である。交通利便性に劣り、建築協定による公法規制も厳しいため、アパート等は見受けられず、転勤等の事情による戸建住宅の一括賃貸は認められるものの、自用目的の土地取引が支配的である。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス便の分譲住宅地域であり、交通利便性はやや劣り、地価水準は逗子市内では相対的に低く、近隣地域の地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は高台の区画整然とした住宅団地で熟成していて、良好な居住環境を維持している。今後もほぼ現状で推移していくものと予測する。最寄駅から距離があり、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の取引の中心は自用目的が殆どである。賃貸戸建も収益目的としたものではなく、転勤や有効活用をメインとしたものであり、土地価格に見合う賃貸市場は形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。取引の中心は戸建住宅の建築若しくは取得を指向する購入者である。従って、鑑定評価額の決定に当たっては、居住の快適性を重視した比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多く建ち並ぶ閑静な区画整然とした住宅地域であり、住宅需要は堅調であり、地価変動率は強含み乃至は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、計画的に開発された中規模一般住宅が多く建ち並ぶ閑静な区画整然とした住宅地域で、住宅需要は堅調である。地価は強含み乃至は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多く建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、市場での取引の中心は自用目的であり、当該取引が指標となり市場価格が形成されている。投資目的より資産保全等の目的により、市場価格で取引がなされているのが実情である。低層住宅地域にあり、収益性より居住の快適性等が重視されて取引される傾向にある。よって、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに単価と総額との関連も考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。