地域要因

郊外大型店の台頭による競争力低下やアーケード街の衰退等の要因が多い中、現在建設中の久留米シティプラザが地域の再浮揚策として期待される。

地域要因の将来予測

都心部の空洞化に歯止めをかけるため地域北側で久留米シティプラザの建築が進んでおり、平成28年の完成を見込んでいる。現状は依然厳しい商況だが、将来的には再活性化の道が開ける可能性があると予測される。

価格決定の理由

上記のとおり2試算価格が求められた。比準価格は現下の不動産市況を反映した実証的価格である。また収益価格は対象標準地の上に店舗付共同住宅を建設し賃貸することを想定したもので、地価に即応した賃料の徴求が困難であることから低位に試算された。空洞化したアーケード街に位置するため収益価格の説得力は相対的に劣ると考えられることから、比準価格を重視するとともに収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

野中町は比較的居住環境に恵まれた住宅地域であるため、低金利や景気回復期待感によって住宅需要が回復しており、地価は微増に転じている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は低層住宅地であるが、近隣地域にはアパート等も見られるため、収益価格も試算した。ただし、主な市場参加者は戸建住宅を目的とする給与取得者層であり、収益性は必ずしも重要視されない。このため本件では、対象標準地の市場価値を的確に表示した比準価格を重視し、収益価格を参酌するとともに、代表標準地との価格バランスも考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成一般住宅地域であり、街路配置がやや悪いものの、利便性が比較的良いことを反映して住宅需要は若干高まっている。

地域要因の将来予測

格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。

価格決定の理由

以上により、取引事例比較法による比準価格を得た。対象標準地は花畑駅から徒歩圏内の既成の住宅地である。市場参加者である給与取得者等は、地域の特性や周辺の取引価格、画地条件等を基に購入の意思決定を行う傾向が強く、上記の手順を踏まえて求めた比準価格は、対象標準地の市場価値を的確に表示しており規範性が高い。このため比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部から比較的近接した路線商業地域で、中心市街地の空洞化が改善傾向にあることなどを受け、郊外部の土地需要も改善傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格については、同一需給圏内に位置する幹線道路沿いの商業地に係る取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めた。一方、収益価格については、地場の事業法人向けの賃貸市場自体の成熟の程度が低く、規範性のある賃貸事例が少ないなかで求めた価格であるため、試算価格としての相対的な信頼性は低い。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

久留米市南部の既存住宅地域である。地域要因に変動はなく、不動産需給動向は弱含みで、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同市南部郊外のやや利便性の劣る既存の戸建住宅地域に存し、アパート等の収益部件は殆どなく賃貸市場は未成熟である。取引は自己使用のものが支配的で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集されている。当該地域は低層戸建住宅を中心とした住宅地域で、収益性よりも快適性が重視される地域であることに鑑み、収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、久留米市中心部への接近性に優れ、住宅地に対する需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする既成の住宅地域であり、地域内には特段の変動要因はなく、当分の間、現状程度を維持していくと予測される。住宅地の需要は底堅く、地価の水準は概ね横ばい傾向で推移していくと思料する。

価格決定の理由

営業所やアパート等も散見される地域であるが、自用の戸建住宅が中心であり、収益性ではなく、居住の快適性等が重視される住宅地域であることから比準価格を試算した。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり、現実の市場動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。したがって、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

久留米市中心部の既成住宅地域で、利便性に優れ、土地の供給も限定的であることから、地価は、底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

店舗等も見受けられる住宅地域であるが、自用の戸建住宅が中心であり、収益性ではなく、居住の快適性等が重視される住宅地域であることから比準価格を試算した。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり、現実の市場動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。したがって、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地区画整理事業により環境が飛躍的に向上した花畑駅周辺の人気の高い地域である。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業により環境が飛躍的に向上した地域であるが、駐車場や未利用地等も見受けられることから、今後は徐々に店舗兼共同住宅等の敷地利用が増えていくものと予測される。

価格決定の理由

収益還元法において想定した賃料水準・敷金等は標準的なものと思料されるが、元本に見合った賃料が収受し得ないこと等より、比準価格に比して収益価格がやや低位に求められたと考えられる。広幅員の道路沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並び、環境が類似している事例を重視する等して求めた比準価格は、規範性が高いものと判断される。従って、ここでは比準価格を重視するとともに、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

久留米市東部に位置する閑静な既成住宅地域で、生活利便性に優れており、需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地域であり、今後も現状維持程度で推移するものと予測される。一定の生活利便性及び値頃感があることから、住宅地としての需要及び地価の水準は堅調に推移していくものと思料する。

価格決定の理由

一般住宅が建ち並ぶ閑静な既成住宅地域で、自用の戸建住宅が中心であり、収益性ではなく、居住の快適性等が重視される住宅地域であることから比準価格を試算した。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり、現実の市場動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。したがって、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

インターチェンジへの接近性を背景に、中小規模の事業所等が建ち並んでいるが、周辺地域を含め、住宅用途での利用も一部で見受けられる。

地域要因の将来予測

久留米インターチェンジに近接し、営業所や倉庫などが混在する流通業務地域であり、地域内に格別の変動要因はなく当面の間現状を維持すると予測する。地価水準については、微減傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格については、久留米市内に位置する工業地の取引事例を中心に収集・選択し、適切に補修正を行って求めた。一方、収益価格については、倉庫等の利用を前提とした賃貸市場自体の成熟の程度が低く、規範性のある賃貸事例が少ないなかで求めた価格であるため、試算価格としての相対的な信頼性は低い。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、同一需給圏内の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

花畑駅に近接する、利便性が高い住宅地域であり、平成25年以降、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

花畑駅に近接する利便性が高い住宅地域であり、更に、周辺は土地区画整理事業により綺麗な街並みになったことから、今後も地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

当該近隣地域は、道路幅員が狭い、戸建住宅を主とする住宅地域であり、自用目的の不動産取引が殆どである。「久留米−20」と居住環境が同等で、地域格差も殆ど無く求められた同一の西町地区の事例を重視する等して求めた比準価格は、市場における価格形成の実態及び代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。従って、ここでは比準価格を重視するとともに、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の区画整然とした住宅地域であり地域内には特段の変動要因は見られない。市内中心部からやや距離を有し、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、旧来からの中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。地価水準は住宅地の需要が弱含みで、若干の下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は不動産の市場性に着目したものであり、近隣地域と代替・競争関係にある類似地域に存する取引事例を基に適正に補修正を行った実証的な価格である。一方、近隣地域は、自用を前提とする持家主体の中規模一般住宅を中心とした区画整然とした戸建住宅地域であり、アパート等はほとんどなく、賃貸市場が成熟しておらず収益還元法が適用できなかった。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧北野町中心部の住宅地域では、住宅需要は回復傾向にあるものの、周辺地域では未だやや低迷しているものと判断される。

地域要因の将来予測

旧北野町中心部では住宅需要が回復し、地価が横這い傾向となったものの、周辺の住宅地域では前年と同程度の地価下落傾向が続いており、もう暫くこの傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

当該近隣地域は、賃貸市場が未成熟な、戸建住宅を主とする住宅地域であり、自用目的の不動産取引が殆どである。類似性が高い住宅地域の事例を重視するとともに、類似性が認められる開発された住宅地域の事例をも比較考量する等して求めた比準価格は、市場における価格形成の実態及び代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。従って、ここでは比準価格を重視し、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に特段の影響を及ぼす大きな要因はないが、都心部に近いことから、地価は下げ止まりつつある。

地域要因の将来予測

当地域は、国道背後の既成住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく当面は現状で推移するものと予測する。地価水準については、概ね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅もみられるものの、一般住宅を中心とした既成住宅地域である。比準価格は現実の取引による市場性を反映した実証的な価格であり信頼性は高い。一方、収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。よって、本件では比準価格を中心として収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域については、市内の比較的新しい工業団地と比較すると競争力がやや劣り、土地需要や土地価格についてもやや弱い状況にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は旧来からの工業団地であるものの、久留米市内及びその周辺市町で、近隣地域よりも新しく開発された工業団地や交通接近性等に優れる工業団地との競合関係から、地価水準はやや下落基調が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模工場が建ち並ぶ区画整然とした工業団地である。比準価格については、久留米市内に位置する工業地の取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切に補修正を行ったうえで求めた。一方、収益価格については、近隣地域が自用の工場を中心とする地域で、賃貸市場自体が成立していないため、収益還元法の適用を断念した。従って、比準価格を採用し、同一需給圏内の需給動向等を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にないが、近隣地域の存する国分町では宅地分譲等も多く見受けられるなかで、不動産需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅・アパート等が混在する住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。住宅地に対する需給状況は底堅く、地価は微増傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅・アパート等が混在する住宅地域である。比準価格については、国分町に存する住宅地域の取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めた。近隣地域はアパートも混在するものの、賃貸市場の成熟の程度が低いことや、規範性のある賃貸事例の収集が著しく困難であるため、収益還元法の適用を断念した。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、昨今、郊外型の大規模商業施設への顧客流出が加速しており、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり、現実市場の動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。収益価格は、商業地の収益性に着目した理論的な価格であるが、当該圏域においては容積率未消化の自用店舗等も見受けられ、賃貸市場が未成熟であるため、適正な収益力を反映しているとは言い難い。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり地域内には特段の変動要因は見られない。居住環境はやや劣るものの、市内中心部に比較的近く、需要は若干改善傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は不動産の市場性に着目したものであり、近隣地域と代替・競争関係にある類似地域に存する取引事例を基に適正に補修正を行った実証的な価格である。一方、近隣地域は、自用を前提とする持家主体の一般住宅が建ち並ぶ閑静な戸建住宅地域であり、アパート等はほとんどなく、賃貸市場が成熟しておらず収益還元法が適用できなかった。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。