福岡県久留米市宮ノ陣４丁目４１３番２２(五郎丸駅・宮の陣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
65,200円
2016年01月01日に行った福岡県久留米市宮ノ陣４丁目４１３番２２(福岡県久留米市宮ノ陣４−９−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県久留米市宮ノ陣４丁目４１３番２２ |
| 住居表示 | 宮ノ陣４−９−６ |
| 価格 | 65,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 宮ノ陣、650m |
| 地積 | 240㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
西村哲治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西村哲治 |
|---|---|
| 価格 | 65,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にないものの、宮ノ陣地区の戸建住宅用地等に対する需要は底堅く、地価は若干の上昇基調にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域内には格別の変動要因はなく当分の間現状を維持すると予測する。住宅地の需給は安定的な状況が続き、地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は久留米市北部に位置する小森野や宮ノ陣地区などを含む住宅地域である。需要者の属性は、市内居住者が中心となっているほか、分譲地には市外からの転入も見られる。圏内には一般住宅のほかに、土地区画整理事業が行われる以前からの地主が運用する医大や高専生向けのアパートも見受けられる。需要の中心となる価格帯については、土地のみで1，000∼1，500万円程度と思料する。 |
| 一般的要因 | 久留米市の人口は概ね横ばい基調で、高齢化率については上昇傾向。市内の住宅地に係る取引価格について、全体的には安定的な状況にある。 |
淺川博範氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 淺川博範 |
|---|---|
| 価格 | 65,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整然とした住宅地域、良好な住環境を維持している。需要は値頃感から堅調である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は市北部の住宅地域の範囲とした。地域内はアルカディア地区内に所在、区画整然とした良好な住環境を備えた戸建住宅地域を形成、宮ノ陣駅への接近性にも優れる。需要者の属性は市内に地縁的選好性を有する個人が主であり、中心となる価格帯は地積により幅があるものの、土地のみで1，500∼1，700万円程度、ミニ開発地の一戸建で総額3，000万円前後が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 人口微増、取引価格は上昇傾向、供給よりも需要が強い状況が継続しているが、市内では利便性次第であり、郊外部では供給圧力が強い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度3305167 北緯 130度5350185 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県久留米市善導寺町飯田字西七草３５０番１ほか１筆福岡県久留米市小森野町字二丁寺２０８２番１外１筆福岡県久留米市三潴町玉満字中小路の二２１３０番福岡県久留米市城島町上青木字八ノ坪８６番１０ほか８筆福岡県久留米市東合川２丁目２番８ほか１筆
参考：近隣駅の地価相場
五郎丸駅(地価相場 53,400円/㎡)宮の陣駅(地価相場 55,300円/㎡)学校前駅(地価相場 51,400円/㎡)櫛原駅(地価相場 73,400円/㎡)久留米大学前駅(地価相場 53,400円/㎡)味坂駅(地価相場 41,150円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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