地域要因

高速道路インタ−チェンジに近い流通業務系の工業地域で、需要は強まりつつあるが、周辺工業地等の関連もあり、地価はほぼ横這い状態である。

地域要因の将来予測

物流施設としての利用が中心で、用途的に大きな変動はない。インターチェンジへの接近性から、物流用地の需要は底堅く、今後も地価は安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内において貸倉庫等の物件も見られ、一定の賃貸市場が形成されているものの、物流施設の賃料は建物の機能性等の個別事情に左右されがちである。この点、収益還元法は想定要因の割合が高いことから参考に留め、市場の取引価格から求めた比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、対象標準地は大規模物流用地として特殊性を有するため、県内の広域的な価格検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

市中心部に近い利便性から、戸建住宅地は安定的な需給が認められ、継続して地価は堅調である。

地域要因の将来予測

市内中心部北寄りの平均的な住宅地域として特に用途的な変動はなく、一部に建替え等を経つつも当面は現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、運営上現実に共同住宅の建築想定は困難と判断し、収益還元法の適用は断念した。周辺地域は居住の快適性に着目して取引の行われる住宅地域であり、自己使用を目的とする取引が中心である。よって本件では、市場の取引価格から求めた比準価格を標準に、代表標準地との検討を十分に踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部の生活利便性に優れた閑静な住宅地域で選好性も高く、需要は引き続き堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅用地における収益価格は、敷地規模の制約等により効率的な賃貸経営の実現が困難なことから、一般的に比準価格と比べ相対的に低位に求められる傾向にある。対象不動産の存する地域は、自用目的の取引が主体で、居住環境の快適性が重視される閑静な住宅地域であることから、比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、一般的要因の影響及び前年標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において居住を目的とする多数の信頼性のある取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は標準地の規模が小さく効率的な賃貸建物を想定することが困難であるため試算しなかった。当該地域は居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であり、自己の居住を目的とする取引が中心である。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

駅東側の住宅地等を背後地とする幹線道路沿いの商業地である。周辺マンション等も立地しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

小牧駅から近い幹線道路沿いの街区で、周辺中層マンション等も介在するやや繁華性の低い商業地域である。今後も概ね現状のままの推移であり、地価水準は景気の回復の影響等をうけてやや上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は駅に近い路線商業地域に存する比較的面積が小さい商業地である。収益性が重視される地域ではあるが、現状では自用目的での取引価格を主として価格水準が形成されることが依然として多いことから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌して、更に単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において居住を目的とする多数の信頼性のある取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は駅から遠く賃貸市場が熟成していないため試算しなかった。当該地域は居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であり、自己の居住を目的とする取引が中心である。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境良好な郊外型住宅団地であるが少子高齢化による人口流出が認められ土地需要は軟調である。

地域要因の将来予測

ニュータウン内の初期の住宅地であり大きな変化はないが、少子高齢化に伴い郊外型住宅団地の人口流出により需要不足が今後とも続くものと思料され、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、周辺類似地域等を中心とする信頼のできる多数の取引事例を得ることができた。標準地は、郊外型の住宅団地に属するため、共同住宅としての需要は総じて低く、賃貸市場が未熟性な為収益還元法は適用しなかった。従って市場性を反映した実証的な価格である比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外路線地域で交通量が多いため、駐車場スペースの余裕の有無で価格差が生じる地域であり、立地条件から地価は強含み横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は主要地方道沿いの郊外の商業地域であり、同一路線沿いには定期借地の店舗もあるが、自用の店舗事務所の取得を目的とした取引が中心で、収益価格については、想定建物の用途、賃料水準の設定等の想定要因によって左右され、収益価格の信頼性は相対的にやや劣る。したがって実証性に富む比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市中心部に近く、生活利便性も良好な住宅地域であることから、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、敷地規模の制約等により賃貸経営を想定することが非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道155号沿いの飲食店等が多い路線商業地域である。事業用借地等を利用する出店が多く、地価は横ばい又は緩やかな上昇で推移している。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地域であり、特に変化も無く現状で推移していくものと予測する。地価水準は今後暫くはほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例を採用して求めた実証的な価格である。当該地域は、沿道サービスを中心とする路線商業地域であり、収益性が重視される商業地である。しかし路線商業地域における賃貸市場は個別性が強く又得られた収益価格は、事業内容等の想定要素を多分に含むため流動的にならざるを得ない。従って、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小牧駅前の中心商業地域であり、相対的稀少性等を背景に需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸物件も見られるが新規投資目的はあまり見られず、賃料の設定が投下償却資産の回収を重視して決定されていること等により、元本と果実の相関関係がやや弱く、収益価格はやや低位に求められた。よって、本件では市場の実態を踏まえ、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

県道沿いの商業地域であり、現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。当該地域は収益性を重視する商業地域であるが、自己用の取引が中心である。したがって、比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を主とする住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

旧来からの既成住宅地であり、当面は現況を維持するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は自用目的での一般住宅地の取引が中心で、収益性より快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益価格の算定は対象地上に収益性が顕在化する賃貸共同住宅の建築を想定することは画地条件を踏まえた結果断念した。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

犬山市の名鉄小牧線沿いに位置する混在住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、自用目的での一般住宅地の取引が中心で、快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益還元法は、一般住宅を主とする既成住宅地域内に収益性が顕在化する賃貸共同住宅を想定することが地域環境との適合性において現実的でない為、非適用とした。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には、当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

景気回復基調により、公共公益施設や商業施設に近い戸建住宅地の市場は継続して堅調である。

地域要因の将来予測

戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、用途的な変動は見られない。一定の熟成度を有することから、一部建て替え等を経て現状の地域環境を維持すると予測した。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益還元法は断念した。試算価格は取引事例比較法による比準価格のみとなったが、規範性の高い取引事例を採用し市場の実態を反映した価格が求められている。市場参加者の視点に合致するのは取引事例比較法であり、本件では比準価格を中心に代表標準地との均衡にも留意し、市場の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において居住を目的とする多数の信頼性のある取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は標準地の規模が小さく効率的な賃貸建物を想定することが困難であるため試算しなかった。当該地域は居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であり、自己の居住を目的とする取引が中心である。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性は高くないものの市中心部に比較的近い商業地域であり、背後の住宅地域の堅調な需要も反映し、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸物件も見られるが新規投資目的はあまり見られず、賃料の設定が投下償却資産の回収を重視して決定されていること等により、元本と果実の相関関係がやや弱く、収益価格はやや低位に求められた。よって、本件では市場の実態を踏まえ、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において居住を目的とする多数の信頼性のある取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は標準地の規模が小さく効率的な賃貸建物を想定することが困難であるため試算しなかった。当該地域は居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であり、自己の居住を目的とする取引が中心である。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。