地域要因

周辺部で郊外型店舗の開店が相次ぐなど厳しい商況から、地価は弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

福山市東部郊外の住宅団地を対象とした近隣商業地域であるが、周辺地域に商業モールやスーパーの新設が相次ぐ影響等から商況は停滞し、地価は弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 当該地域は、低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ県道沿いの近隣商業地域である。閉鎖店舗を利用した貸店舗もあるが、商業事業者の需要は弱く、収益価格はやや低位に試算された。また、土地取引も収益物件に対する需要はほとんど無く自己使用目的が中心である。比準価格は、近隣地域や類似性に富む事例を中心に求めている。よって、市場性を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域的に成熟しており不動産取引は少なく、需要は微減傾向にある。地価については若干の下げ止まり感が見られる。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、特段の変化は認められないものの、需要は微減傾向にあり地価はやや弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 旧来からの成熟した地域であり戸建住宅を中心に貸家・アパート等も見られる住宅地であるが、投下資本である土地価格の回収に見合う収益を得ることは難しく、収益性よりもむしろ居住の快適性・利便性が重視される住宅地域である。自用目的の取引が中心であるため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参酌に留め、代表標準地との検討により求められた規準価格との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成要因の変動はほぼないが、近時、地価動向は下落幅が縮小傾向の中、希少性の優る不動産への需要は認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内における路線商業の事例から適切に比準して求めたもので、やや広域的観点から導き出されているが、市場実態に即した価格として説得力を有する。また、収益価格は、収益性を重視し投資リスクが織り込まれた理論値のため、自己利用が中心の比準価格からは低位に求められた。従って規範性の優る比準価格を中心に、収益価格については参考に留め、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市南東部の一般住宅地域で、価格形成要因の変動は少ない。近時、値頃感から地価動向は下落幅が縮小傾向となっている。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅を主とした地域であり、特別な変動要因は認められない。地価は、利便施設が充実している一方で値頃感もあるため、下げ止まりつつあるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は旧来からの既成住宅地域であり、自己利用を中心とする取引が多く、当該目的に基づく事例を中心に比準を行った価格は市場の実態に即した規範性が高い価格と思料する。なお、収益価格については、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。従って本件については、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中核市駅前商業地域としての希少性等から潜在的需要は窺えるが、郊外型商業施設等の影響により、市場内の相対的地位を低下させつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は車輛交通量が多い反面、近時のJR福山駅前地域における流動客の主要経路からやや外れており、新規投資は散見されるが当面は現状維持ないしやや緩やかな衰退傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

上記比準価格は、本件標準地近郊に存し立地性及び地域特性等につき相対的に高い価格牽連性を認められる事例を軸として秤量的な判断を経たものであり、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性を認められる。よって当該価格を中心として考量するとともに、市場特性等に鑑み収益価格については価格判断指標としてやや不適当と解釈して参酌に留めるものとし、市場の需給動向等にも留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

農家集落の性格が残る地域で、価格形成要因の変動は少ないが、周辺市街化区域の地価の下げ止まり傾向を受けて、緩やかに下落基調で推移。

地域要因の将来予測

当該地域は市街化調整区域内の農家集落の性格が残る住宅地域で、変動要因は少ない。ただし、最寄駅から徒歩圏で、周辺市街化区域の地価の下げ止まり傾向との比較から、今後も低位安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

福山市東部郊外に所在する市街化調整区域内の既存住宅地域であることから、自己利用を目的とする取引が大半であり、これら事例を適切に比準した価格は、市場実態に即した価格として規範性が高いと思料する。なお、収益価格については、周辺に共同住宅等はなく賃貸市場が未成熟なため、求め得なかった。以上より、比準価格を再度検証し、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、更に需給動向をも考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、市街化調整区域に対する需要は弱く、地価は弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

山間部に所在する農村集落地域であり、公法上の規制等から地域内に特段の変動もなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。地価は、需給動向等から下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、市街化調整区域内で宅地取引が少ないため、同一需給圏内より広域的に事例を採用し求めているが、価格の決定は規範性に富む事例を中心に適切に行っており、市場性を反映していると判断した。収益価格は、山間部に位置し賃貸物件も見られず、賃貸市場が成熟していないため求めることができなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、現実の取引実態を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外に存する為、需要は微減傾向にあり、地価はやや弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

住宅と工場等が混在する地域であり、特段の変化は認められないが、周辺での新規開発宅地との競争関係により、当該地域の需要は微減傾向にあり、地価はやや弱含み傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、代替性を有する複数の取引事例を採用しており、規範性は高い。住工混在地域故に、賃貸市場が未成熟であり収益還元法は適用できなかった。自用目的での取引が需要の大半を占めることから、市場性を反映した実証的価格たる比準価格を重視し、近隣地域の状況及び周辺地域の需給動向並びに代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の物理的変動は認められないが、市場内の選好性が先鋭化しつつある情勢を受け、価格の二極化がやや顕在化しつつある。

地域要因の将来予測

飲食店舗が建ち並ぶ比較的古くからの商業地域であるが、歓楽街としてはやや外縁部的な位置にあり、用途変更の困難性等とも相まって、当面は緩やかな衰退傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

上記比準価格は、本件標準地近郊に存し立地性・地域特性等の関連から比較的強い相関性が窺える事例を軸に秤量的な判断を経たものであり、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性を認められる。よって当該価格を中心として考量するとともに、市場特性を踏まえ収益価格については参考に留めるものとし、代表標準地からの規準価格並びに市場の需給動向等にも充分に留意の上、妥当と判断される鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

特段の地域変動要因はないが、良好な住環境等が見直され、需給関係は改善しつつあり、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅やアパート等が混在する住宅地域であり、特段の地域変動要因は見当たらず、当面は現況のまま推移するものと思料する。地価は当面、横ばい傾向になると予測する。

価格決定の理由

当地域は、一般住宅やアパートが混在する住宅地域である。但し、アパート等の収益物件は、価格に見合う賃料を収受しておらず、結果として収益価格の説得力は高くない。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で信頼性が高い。それゆえ、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新たな商業施設の進出のほか、特段の地域的変動要因はない。地価は一般的要因の影響等でやや弱含みであるが、今後の需要が期待される地域である。

地域要因の将来予測

 新たに出店した商業施設による期待感はあるものの、当該地域への影響はまだ認められない。景気回復の期待感は強いが需給動向はやや低い。当面は現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は準幹線沿い及び幹線背後の商業地の事例等を比準した結果で現下の市場実勢を反映している。収益価格は、地価水準に見合う賃料水準が形成されていないこと等から低位に求められた。本件では、需要実態の中心が自用目的であることに鑑み、比準価格を重視し収益価格を関連付け、更に代表標準地との地域的な価格バランス、今後の市中心部の不動産需給の動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

ロードサイドゾーンに物販店等は顧客を奪われる中、駅前立地より飲食店は比較的堅調であり、出店用途による土地需要は異なる。

地域要因の将来予測

駅付近の大型店舗より派生するアーケード街で、近時の価格水準より割安感も出てきており一定層の需要も見込まれ、地価は静態的である。

価格決定の理由

試算された比準価格は福山駅南口の同一需給圏内に係る取引事例より算定されたもので、商業地取引における市場実態を如実に反映し、説得力を有する。収益価格は賃料水準、空室率等による投資採算性の判断より利回り目的の投資水準は高く、低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、一般的要因の動向を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

福山駅北側の商業地域は、流動客も少なく、商業地としては衰退しつつあり、マンション等の住宅系の利用も増える傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は福山駅北側の店舗、事務所、住宅が混在する商業地域である。隣地併合による高度利用よりマンションも見られる地域で利便性より住宅色が強くなっていくものと推定される。

価格決定の理由

当該地域は福山駅北側の店舗・事務所、住宅等が混在する地域である。賃貸物件はテナント需要が少なく、住宅利用が多い為賃料水準は低く、投下資本回収の妙味は少ない為収益価格は低位となった。比準価格は同一需給圏内の取引事例より試算され、近時の商業不動産市場を反映している。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との比較検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

やや古い高台の団地であり高齢化が進み、他からの転入は期待できない。不動産取引は停滞しており、地価は依然として弱含みの状態である。

地域要因の将来予測

造成後相当年経過した高台にある古い住宅団地であり、道路幅員も狭い。そのため高齢化が進むにつれ人口流失傾向が見られる。需給動向は総じて弱く、地価も下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 旧来からの住宅団地内にあり戸建住宅が中心で周囲には古いアパート等も見られるが、投下資本である土地価格の回収に見合う収益を得ることは難しいと判断されるため収益価格は算定し得なかった。居住の快適性・利便性が重視される住宅地域であり、自用目的の取引が中心で、団地内に一定の相場感が見られる。よって、市場性を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討により求められた規準価格との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

高台の住宅団地は高齢化のため取引需要が減少する傾向にあるが、長年の価格水準の低下でやや持ち直し弱含み低下傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅団地であり、特段の変動はないが、需要はやや減少傾向にあり、地価は弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 当該地域は福山市郊外にある高台の戸建住宅団地である。一方、収益用不動産は稀少であり賃貸市場も未成熟であるため収益価格は試算しえなかった。取引は自己使用目的のものが中心であり、居住の快適性が重視される地域であることから、市場の実態を反映する比準価格を中心に、代表標準地からの検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、地域内の工業地需給動向等を反映して、地価下落率は縮小している。

地域要因の将来予測

物流関連施設等を中心とする工業地域であり、地域に大きな変動をもたらす要因は見当たらないため、当面は原状を維持するものと思料する。地価はやや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当地域は、事業所や物流関連施設等を中心とする工業地域で、自用目的での取引が中心であり、収益性に着目した貸工場等の賃貸取引はほとんど見られない。このため、収益価格の試算は断念した。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で説得力が高い。それゆえ、比準価格を標準としつつ、不動産市場の需給動向及び価格形成要因の推移動向等を十分に考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内中心商業地に近い所に位置するが、繁華性等がやや劣るため地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は市内中心部に近く店舗、事務所、銀行及びホテル等が建ち並ぶ商業地域である。地価は、当面の間弱含みで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は店舗、銀行、ホテル等が見られる商業地域で、賃貸物件もいくつか見られるが、貸店舗あるいは貸事務所の看板が多く安定的な収益は期待できない状態である。よって、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に新規出店が見らるほか、特段の地域的変動要因はない。地価は一般的要因の影響等で依然やや弱含みだが、景気回復に伴い需要が期待される。

地域要因の将来予測

 駅の東方に位置する国道沿いの漸次熟成中の路線商業地域であるが、特段の地域的変動要因は見受けられない。景気回復への期待感はあるが需給動向は依然としてやや低調。当面は現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は国道沿いの事例等を比準した結果で現下の市場実勢を反映している。収益価格は、地価水準に見合う賃料水準が形成されておらず、賃貸市場が未成熟であること等から低位に求められた。本件では、賃料収入に視点をおいた取引が少なく、需要目的の中心が自用であること等から、比準価格を重視し収益価格を関連付け、更に代表標準地との地域的な価格バランス、今後の市中心部の不動産需給の動向等を総合的に考量し上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

福山駅周辺のマンションに対する需要はやや強いためマンション素地価格も底堅く推移している。

地域要因の将来予測

マンション需要には底堅さがあり、中心部への接近性が優る好立地の物件は需要は多いが、建築費高騰の影響をうけてマンション販売価格の上昇等により需要はやや弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内に存する規模などが類似した信頼性の高い取引事例より試算されたもので市場性を反映している。一方開発法は理論的な価格であるが、想定条件の比重が高くやや規範性を欠く傾向にある。よって、市場性を十分に反映した比準価格を中心に開発法で求められた価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に特段の変化はないが、郊外の既存住宅団地に対する需要は全般的に弱く、地価は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ比較的古い郊外住宅団地であり、当面は現状維持で推移するものと予測する。既存団地に対する需要は弱く、地価水準はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、土地取引は居住性・快適性を重視した自己使用目的が中心である。このため、賃貸経営を目的とした収益物件を想定することが困難なため、収益価格は求め得なかった。比準価格は、類似する住宅団地の事例を採用し価格の調整も適切に行っていることから、市場性を反映した妥当な価格を得たものと認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高台にある住宅団地における需要は弱く、熟成はしているものの地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした高台の住宅団地であり、特段の変化は認められないが、北向き傾斜である当該住宅団地の人気は少なく、地価は今後もやや弱く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅がほとんどで、共同住宅は混在しない北方に傾斜した高台の住宅団地である。地域内においては、戸建て住宅が多くアパ−ト経営のための投資は行われていないため収益価格は求めなかった。主として自用目的での取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映していると認められるのでこの価格を検討し、当該地域の地域要因を勘案し代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。