広島県福山市城見町１丁目１３０番(福山駅・備後本庄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


108,000円

2016年01月01日に行った広島県福山市城見町１丁目１３０番(広島県福山市城見町１−４−３４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を108,000円/㎡としました。

広島県福山市城見町１丁目１３０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市城見町１丁目１３０番
住居表示城見町１−４−３４
価格108,000円/㎡
交通施設、距離福山、500m
地積328㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況事務所兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所、一般住宅等が混在する商業地域
前面道路の状況東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村重力也氏による調査レポート

不動産鑑定士村重力也
価格109,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因福山駅北側の商業地域は、流動客も少なく、商業地としては衰退しつつあり、マンション等の住宅系の利用も増える傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は福山駅北側の店舗、事務所、住宅が混在する商業地域である。隣地併合による高度利用よりマンションも見られる地域で利便性より住宅色が強くなっていくものと推定される。
市場の特性同一需給圏は、福山駅周辺の商業地域一円。需要の中心は、中小資本等の事業者等及び利便性から住宅利用もある。物販等はロードサイドゾーンとの競争力から需要に乏しいが、周辺は医院や住宅等も多い為、その宅地需要は運用目的やその後の転売等を見越した更地の駐車場需要が多く、また場所的限定の取引も見られる。中心価格帯は利回り目的、出店用途、テナント属性等の投資採算性よりバラツキが認められる。
一般的要因アベノミクスによる景気感応度は高まり、地方圏でも商業系不動産の出店意欲は業種や希少性等から改善が見られるも、2極化傾向が依然続いている。

古井正則氏による調査レポート

不動産鑑定士古井正則
価格108,000円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因地域要因に特段の物理的変動は認められないが、地価の長期的な下落等を背景に、市場性の高い不動産については相対的に堅調な需要が窺える。
地域要因の将来予測店舗、事務所、住宅等の混在する商業地域であり、郊外型店舗の増加等により商業地としての需要は減少するも、中心街への利便性の良さからマンション需要は底堅く地価は弱含み横ばいにて推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR福山駅近郊を中心としたやや用途的多様性を有する商業地域及びその周辺地域一円。主要な需要者は地縁性を有する個人・法人等と推測されるが、現状ではあくまで自用取引が中心であって賃貸借に拠る収益性に重きを置いた取引は標準的とは言い難く、当該収益性が価格形成に与える影響は価格判定指標として十全の信頼を置き難い。また画地条件の多彩さや事情を帯びた取引の多さ等により、中心的価格帯は見出し難い状況にある。
一般的要因金融緩和や不動産融資拡大の恩恵は地方経済においては相応に限定的で、消費支出の低迷等に表象される様に実体経済もやや弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4909267
北緯 133度3664873

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

福山駅(地価相場 181,000円/㎡)備後本庄駅(地価相場 72,750円/㎡)横尾駅(地価相場 46,400円/㎡)東福山駅(地価相場 44,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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