広島県福山市笠岡町３番(福山駅・備後本庄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


161,000円

2016年01月01日に行った広島県福山市笠岡町３番(広島県福山市笠岡町１−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を161,000円/㎡としました。

広島県福山市笠岡町３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市笠岡町３番
住居表示笠岡町１−３
価格161,000円/㎡
交通施設、距離福山、600m
地積131㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

古井正則氏による調査レポート

不動産鑑定士古井正則
価格161,000円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因中核市駅前商業地域としての希少性等から潜在的需要は窺えるが、郊外型商業施設等の影響により、市場内の相対的地位を低下させつつある。
地域要因の将来予測当該地域は車輛交通量が多い反面、近時のJR福山駅前地域における流動客の主要経路からやや外れており、新規投資は散見されるが当面は現状維持ないしやや緩やかな衰退傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR福山駅近郊を中心とした駅前商業地域及びその周辺地域。主要な需要者は地縁性を有する投資家・事業者並びに全国規模の事業グループ等と推測されるが、賃貸借による収益性が価格形成に与える影響は取引毎の個別性が強く指標性を欠く。本件標準地近郊の伏見町再開発の停滞や駅前「CASPA」の後継テナントの不在等を背景に先行きの不透明感は拭えず、画地条件の多彩さや事情取引の多さ等から中心的価格帯は見出し難い状況にある。
一般的要因金融緩和や不動産融資拡大の恩恵は地方経済においては相応に限定的で、消費支出の低迷等に表象される様に実体経済もやや弱含みで推移している。

村重力也氏による調査レポート

不動産鑑定士村重力也
価格161,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因駅前周辺の商業地域は物販等でロードサイドゾーンに顧客を吸収され、流動客数に乏し状況が依然続いている。
地域要因の将来予測福山駅前地区の流動客数の減少等から顧客誘引に欠けるが、立地の希少性から需要は一部見られるも限定的で、地価は弱含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は、福山駅周辺の商業地域一円。需要の中心は県内外の事業者及び不動産投資家等である。周辺地区に駅前核店舗が立地し小規模店舗等が連なる地域で、物販等は郊外型店舗に顧客を吸収されている状況であるが、駅前立地の為飲食店のテナント入れ替えも一部見られるものの、その需要は限定的である。一方、駐車場等の利回り目的の潜在的需要は高い。土地の中心価格帯は出店用途、業種、利回り目的等の投資採算性より異なる傾向が依然続いている。
一般的要因アベノミクスによる景気感応度は高まり、地方圏でも商業系不動産の出店意欲は業種や希少性等から改善が見られるも、2極化傾向が依然続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4887741
北緯 133度3675318

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

福山駅(地価相場 181,000円/㎡)備後本庄駅(地価相場 72,750円/㎡)東福山駅(地価相場 44,700円/㎡)横尾駅(地価相場 46,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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