広島県福山市王子町２丁目３１番１外(福山駅・備後本庄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


95,700円

2016年01月01日に行った広島県福山市王子町２丁目３１番１外(広島県福山市王子町２−１４−３１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を95,700円/㎡としました。

広島県福山市王子町２丁目３１番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市王子町２丁目３１番１外
住居表示王子町２−１４−３１
価格95,700円/㎡
交通施設、距離福山、2,100m
地積884㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗、営業所等が建つ路線商業地域
前面道路の状況南25.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

黒石俊明氏による調査レポート

不動産鑑定士黒石俊明
価格95,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に新規出店が見らるほか、特段の地域的変動要因はない。地価は一般的要因の影響等で依然やや弱含みだが、景気回復に伴い需要が期待される。
地域要因の将来予測 駅の東方に位置する国道沿いの漸次熟成中の路線商業地域であるが、特段の地域的変動要因は見受けられない。景気回復への期待感はあるが需給動向は依然としてやや低調。当面は現状維持にて推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、福山市の中心市街地であるJR福山駅の東方の王子町及びその周辺の幹線沿い等を中心とする商業地域一円である。需要者の中心は、沿道型店舗、営業所等の利用を目的とする地元法人等で、全国展開するコンビニエンス経営者等も対象となる。新規に飲食店の出店等もあり需給動向の回復が期待されるものの、福山市中心部の商況は依然として停滞しており、地価はやや弱含み。また、取引の個別性が強いこと等から中心となる価格は見出せない。
一般的要因緩やかな景気回復への兆しが感じられるものの、地域経済低迷の影響等もあり、総じて不動産市場はやや厳しい状況下にある。

古井正則氏による調査レポート

不動産鑑定士古井正則
価格95,700円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因地域要因に特段の物理的変動は認められないが、地価の長期的な下落等を背景に、市場性の高い不動産については相対的に堅調な需要が窺える。
地域要因の将来予測福山市中心部を東西に横断する国道沿いの路線商業地であるが、地域要因に特段の変動は認められず、経済情勢の先行きに不透明さが拭えない中、当面はほぼ現状維持で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は福山市中心市街地ないし同外縁部等に位置する路線商業地域一円。主要な需要者は地縁性を有する個人・法人並びに全国規模の事業グループ等と推測されるが、賃貸借に拠る収益性に重きを置いた取引は類型的な偏りがやや顕著であり依然として価格判定指標として十全の信頼を寄せ難く、あくまで自用取引が中心であるものと判断される。また、画地条件の多彩さや事情を帯びた取引が相対的に多いこと等により、中心的価格帯は見出し難い状況にある。
一般的要因金融緩和や不動産融資拡大の恩恵は地方経済においては相応に限定的で、消費支出の低迷等に表象される様に実体経済もやや弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4783195
北緯 133度3675016

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

福山駅(地価相場 181,000円/㎡)備後本庄駅(地価相場 72,750円/㎡)東福山駅(地価相場 44,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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