広島県福山市南蔵王町２丁目１５３番(東福山駅・福山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
75,500円
2017年01月01日に行った広島県福山市南蔵王町２丁目１５３番(広島県福山市南蔵王町２−１２−３６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を75,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 広島県福山市南蔵王町２丁目１５３番 |
| 住居表示 | 南蔵王町２−１２−３６ |
| 価格 | 75,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東福山、2,000m |
| 地積 | 260㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅、営業所等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
細井資伸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 細井資伸 |
|---|---|
| 価格 | 75,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路沿いには店舗等が多く建ち、生活上の利便性が優るため、区画整理地内にある当該地域は、周辺の空地にも住宅や店舗等が次第に建つものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は福山市東部の南蔵王町を中心に周辺の平坦な地域一円。需要の中心は、福山市内の居住者が多いが、周辺の市町からもある。当該地域は区画整然とした住宅地であり、店舗等も多く生活上の利便性は良好である。取引の中心価格帯は180㎡程度の規模で有れば土地のみで1，300万円前後、土地建物で総額で3，000万円までが多い。 |
| 一般的要因 | 好景気という実感は感じられないが、不動産投資が増える中、福山市内の地価は好立地の住宅地は上昇し、商業地についても下落幅は減少傾向にある。討 ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地と同一 成区画整理地内の住宅地域で、生活上の［地域要因］因利便性が優ることから、不動産の需要は今後も見込まれる地域である。 |
守屋昭志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 守屋昭志 |
|---|---|
| 価格 | 75,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 利便性に恵まれた区画整理済みの混在住宅地域で需要は比較的底堅く、地価は堅調に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺幹線道路沿いに各種郊外型商業諸施設が立地する利便な住宅地域であり、今後とも混在住宅地域として発展していくものと思われる。地価は、ミニ開発地を中心にやや上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR東福山駅を中心とする南蔵王町、東深津町及び春日町等の混在住宅地域である。需要者は、福山市内に在住もしくは通勤する個人を中心に法人事業者も挙げられる。当該地域周辺は、区画整理済みの住宅地域で中規模画地が標準的であるが、最近は総額の観点から細分化された住宅地が増える傾向にある。土地は規模により多少異なるが概ね2，000万円まで、新築の戸建物件は3，000万円前後のものが需要の中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 景気の緩やかな回復やマイナス金利等の影響から、福山市の土地取引及び住宅建設は比較的堅調に推移し、地価も都心を中心に回復傾向が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度5027339 北緯 133度3937767 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東福山駅(地価相場 44,700円/㎡)福山駅(地価相場 181,000円/㎡)横尾駅(地価相場 46,400円/㎡)神辺駅(地価相場 46,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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