広島県福山市引野町３丁目４０２番３(東福山駅・大門駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


62,000円

2016年01月01日に行った広島県福山市引野町３丁目４０２番３(広島県福山市引野町３−３５−３３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,000円/㎡としました。

広島県福山市引野町３丁目４０２番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市引野町３丁目４０２番３
住居表示引野町３−３５−３３
価格62,000円/㎡
交通施設、距離東福山、1,000m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、貸家、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宇佐秀雄氏による調査レポート

不動産鑑定士宇佐秀雄
価格62,000円/㎡
個別的要因特別な変動要因はない。
地域要因事務所・一般住宅とアパートが混在する地域で、又、道路網が劣る為、住宅としての需要が弱く、地価は下落している。
地域要因の将来予測この地域は、国道2号の南、事務所・一般住宅とアパートの混在する住宅地域である。東に丘陵がせまっている為、車両での離合の便が劣る地域である。消費税増税の影響を受けて、地価は下落している。
市場の特性同一需給圏は、引野町・手城町を中心に、国道2号背後とその周辺住宅地一円が範囲である。需要者は、福山市内に勤務する人々である。他都市からの転入者も見られるが、事務所等が混在し住環境が劣る為、宅地需要は弱く、地価は下落傾向にある。土地は1，000万円から1，400万円程度、新築戸建物件は2，300万円から3，000万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因消費税増税後、景気後退が顕著となっている。又、円安の影響もあって、建設物価は上昇している。地価は、そのあおりを受けて、下落を続けている。

三谷正登氏による調査レポート

不動産鑑定士三谷正登
価格62,000円/㎡
個別的要因特別な変動要因はない。
地域要因ミニ開発住宅分譲地や中古住宅の供給増加趨勢により、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測一般住宅の中に、アパート等が混在する住宅地域である。事業所等も見られるが、住宅地として成熟していくと予測する。需要に厚みがある水準まで地価の下落が進んだことから、地価は弱含み横這い傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね東は伊勢丘から西は手城町までの福山市東部住宅地域一円。需要者は福山市東部の居住者が中心であるが、笠岡市等隣接市からの転入も見られる。住宅地需要は弱含み傾向にあり、地価は緩やかな下落傾向にある。土地は1，000万円から1，400万円、新築戸建物件は2，500万円から3，000万円の物件が需要の中心である。
一般的要因鉄鋼価格低下に伴う困難、大手IC工場の縮小の悪影響もあり、停滞気味の地域経済を反映し不動産市場に活力は乏しい。

環境情報

地形・地質

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4892632
北緯 133度4103508

参考：該当物件周辺マップ

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広島県福山市引野町５丁目２６２番ほか２筆広島県福山市東深津町南四ノ丁８３８番１ほか１筆の一部広島県福山市明神町１８３番広島県福山市手城町３６２５番３広島県福山市南蔵王町６丁目３５０番広島県福山市引野町北３丁目５９６１番広島県福山市大谷台２丁目１７１番広島県福山市引野町１丁目５３番２広島県福山市手城町３丁目９６２番４広島県福山市東深津町３丁目９０番広島県福山市東深津町４丁目１１０番１外

参考：近隣駅の地価相場

東福山駅(地価相場 44,700円/㎡)大門駅(地価相場 35,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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