広島県福山市引野町４丁目２０３番(東福山駅・大門駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


62,500円

2016年01月01日に行った広島県福山市引野町４丁目２０３番(広島県福山市引野町４−１１−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,500円/㎡としました。

広島県福山市引野町４丁目２０３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市引野町４丁目２０３番
住居表示引野町４−１１−２３
価格62,500円/㎡
交通施設、距離東福山、850m
地積382㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、事業所、共同住宅等が混在する地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宇佐秀雄氏による調査レポート

不動産鑑定士宇佐秀雄
価格62,400円/㎡
個別的要因特別な変動要因はない。
地域要因中規模工場等の跡地が小規模住宅開発されて、宅地供給が見られる。一般住宅・工場が混在している為、住環境は劣る。
地域要因の将来予測戸建住宅・事業所・アパート等が混在する地域であり、次第に、良好な住宅地に成熟していく考えられる。現状は、国道2号に近いものの住環境が劣る為、宅地需要が弱く地価は弱含みに推移していくものと予測する。
市場の特性この標準地の同一需給圏は、引野町と南蔵王町、及び、春日町とその周辺の住宅地域の範囲である。最終的需要者は、福山市内に勤務する個人や、福山市内の企業等である。国道に近いので事業所と住宅を併用する需要者もある。需要の中心となる価格帯は、宅地規模に大小があって、確定できなかった。
一般的要因消費税増税後、景気後退が顕著となっている。又、円安の影響もあって、建設物価は上昇している。地価は、そのあおりを受けて、下落を続けている。

三谷正登氏による調査レポート

不動産鑑定士三谷正登
価格62,500円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はみられない。
地域要因需要は微減傾向にあり、地価はやや弱含みに推移している。
地域要因の将来予測一般住宅、事業所、共同住宅等が混在する住宅地域である。発展要因にやや乏しく、住環境の良化もあまり期待できないため、取引需要は微減傾向にあり、地価はやや弱含みに推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、引野町を中心とする福山市東部の住宅地域一円である。需要者の中心は福山市東部居住者であるが、笠岡市等隣接市からの転入もみられる。ミニ開発住宅分譲地も見うけられるが、混在地域であることなど、特段の誘引要因に乏しく、やや供給過剰気味であり、需要は微減傾向で推移している。取引される価格帯は画地規模によりまちまちで中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因鉄鋼価格低下に伴う困難、大手IC工場の縮小の悪影響もあり、停滞気味の地域経済を反映し不動産市場に活力は乏しい。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4935544
北緯 133度4109366

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東福山駅(地価相場 44,700円/㎡)大門駅(地価相場 35,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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